Арендные правоотношения

 Гражданское право Часть2

Это может быть имущество, ограниченное в обороте или изъятое из оборота. В соответствии с п. 2 ст. 578 ГК законодательством могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных земельных объектов. Порядок сдачи в аренду земельных участков, водных объектов, участков государственного лесного фонда определяется Кодексом о земле, Водным кодексом, Лесным кодексом. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным ( п. 3 ст. 578 ГК ). Согласно п. 3 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19 мая 2005 г. 20 « Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих их арендных правоотношений» при сдаче в аренду нежилых помещений в договоре, как правило, должны быть указаны общая площадь, место расположения, планировка и состав ( перечень, нумерация ) арендуемых помещений

 Договор финансовой аренды (лизинг)

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ ГОУ ВПО Уральский государственный экономический университетКонтрольная работа по дисциплине «Гражданское право России» вариант 6 Исполнитель: (И.О. Фамилия) Студент группы: (Шифр группы) Научный руководитель: (ученая степень, ученое звание, И.О. Фамилия руководителя) Екатеринбург 2008ДОГОВОР ПРОКАТА Посредством договора проката регулируется особый вид арендных правоотношений, обусловленный спецификой договора, составом его участников и арендуемыми объектами. Арендодателями, занимающимися прокатом имущества, могут быть юридические лица, зарегистрированные в качестве коммерческих организаций, и физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей. Предметом проката может быть только движимое имущество, предоставляемое во временное владение и пользование за плату. В основном это вещи, используемые в потребительских целях (предметы бытовой техники, радио- и телевизионная аппаратура и т.д.), а также приборы и некоторые виды оборудования, применяемые, в частности, научно-исследовательскими организациями, небольшими предприятиями, строительными организациями и т.д. Как правило, это дорогостоящая техника, покупать которую невыгодно, ввиду того что потребность в ней возникает на сравнительно небольшой срок.

 Гражданское право

Так, обязательство купли-продажи возникает между конкретным продавцом и конкретным покупателем. Только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства. Как и в любом правоотношении, в обязательстве участвуют две стороны: управомоченная и обязанная. Поскольку перемещение материальных блат невозможно без активных действий, управомоченная в обязательственном правоотношении сторона наделена правом требовать от обязанной стороны совершения определенных активных действий. В свою очередь, на обязанную сторону в обязательственном правоотношении возлагается обязанность совершить эти активные действия. Например, в арендном обязательстве арендодатель вправе требовать по истечении установленного срока возврата арендованного имущества, а арендатор обязан в этот срок вернуть имущество арендодателю. В правоотношении же собственности управомоченная сторона (собственник) может требовать от обязанных лиц лишь пассивного воздержания от определенных действий

 Ответы на экзаменационные вопросы

В то время как для сферы действия административного права любое нарушение правил дорожного движения является юридически значимым. Основанием гражданского правоотношения может служить единичный юридический факт. Например, заключение договора аренды порождает арендные правоотношения. В то же время для открытия наследства по завещанию необходимы факт составления завещания, факт смерти наследодателя и факт нахождения в живых наследника к моменту смерти наследодателя. Такой набор юридических фактов именуется юридическим составом либо сложным юридическим фактом. Юридические факты, входящие в сложный состав, должны возникать одновременно либо в строго определенной последовательности. Например, смерть наследника по завещанию ранее смерти наследодателя, составившего завещания, влечет совершенно иные правовые последствия, нежели если наследник к моменту смерти наследодателя окажется в живых. Если завещание не составлено, наследство будет открыто по закону. Следует отметить, что гражданское право по общему правилу имеет дело с правомерным поведением участников гражданского оборота.

 Оптимизация налогообложения: рекомендации по и уплате налогов

В связи с этим на практике часто правоотношения сторон договора аренды складываются таким образом, что коммунальные услуги оплачиваются арендаторами арендодателям, а не непосредственным поставщикам. Налоговые органы полагают, что порядок определения налоговой базы для исчисления НДС, установленный ст. 161 НК РФ, подразумевает исчисление налога со всей суммы арендной платы, уплачиваемой арендодателю без применения налоговых льгот и вычетов. Соответственно налоговые органы требуют от арендаторов федерального (муниципального) имущества исполнения обязанностей налоговых агентов и в отношении коммунальных платежей, уплачиваемых в соответствии с условиями договоров аренды. Однако такой подход не всегда находит поддержку в судах. В постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 26.07.2007 Ф04-5177/2007(36761-А27-42) судом было установлено, что между уполномоченным органом муниципального образования (арендодателем) и налогоплательщиком (арендатором) были заключены договоры, по условиям которых арендодатель передал в аренду налогоплательщику торговое место на территории муниципального учреждения, находившееся в муниципальной собственности

 Арендные отношения

Содержание ВВЕДЕНИЕ 1. Понятие и общая характеристика договора аренды 2. Договор проката 3. Договор аренды транспортных средств 4. Договор аренды зданий и сооружений 5. Договор аренды предприятий 6. Договор финансовой аренды (лизинга) 7. Договор найма жилого помещения ЗАКЛЮЧЕНИЕ Список использованной литературы ВВЕДЕНИЕ В ст. 606 ГК РФ договор аренды определен как обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из данного определения видно, что в арендном правоотношении направленность на передачу имущества во временное пользование уточняется признаком возмездности. Договору аренды посвящена гл. 34 ГК РФ. В § 1 гл. 34 ГК РФ выделены общие положения об аренде, которые имеют определенное значение. Институт аренды избран законодателем в качестве базового для регулирования всех обязательств, направленных на передачу имущества во временное пользование. В нем содержатся не только нормы, регламентирующие возмездные отношения по передаче имущества во временное пользование, но и унифицированные правила, обусловленные направленностью обязательства на передачу имущества во временное пользование независимо от его возмездности или безвозмездности.

 Договор аренды

Несоблюдение простой письменной формы договора аренды влечет за собой его недействительность только в том случае, если это прямо предусмотрено в законе или соглашением сторон. Однако это несоблюдение усложнит положение сторон в случае возникновения между ними спора. 1.2 Субъектный состав договора арендыГражданское законодательство классифицирует стороны договора аренды как субъекты правоотношения. В арендном правоотношении две стороны – арендодатель и арендатор. Арендодатель – это собственник имущества, обладающий правом сдачи имущества в аренду (ст.608 ГК РФ). Арендодателем также признается лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (например, аренда объектов государственной и муниципальной собственности). В этом случае в качестве арендодателя могут выступать предприятия и учреждения, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В данном договоре могут участвовать специально уполномоченные органы. Постановлением Верховного Совета РСФСР от 27.12.1991г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» специальными уполномоченными органами признавались Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом, а также территориальные комитеты по управлению государственным имуществом субъектов Федерации.

 Договор аренды

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным. Иными словами, существенным условием договора является условие, содержащее данные о вещи, которую арендодатель обязан передать во временное пользование и которую арендатор обязан вернуть по окончании срока действия договора. В силу того, что объектом арендного правоотношения могут быть только вещи, определяемые индивидуальными признаками, недостаточно лишь указать в договоре ее наименование, а следует точно так же охарактеризовать (описать) ее, опираясь на ее особые признаки — цвет, размер, форму, модель.

 Заключение и исполнение договора аренды

В качестве предмета исследования выступают теоретические конструкции, законодательство Российской Федерации, зарубежных стран, доктрина, судебная практика в исследуемой области. Цель исследования заключается в комплексном исследовании положений договора аренды, касающихся процедуры изменения и расторжения, правильной регламентации прав, обязанностей и ответственности сторон, правильного применения норм гражданского и норм иного законодательства, которые требуют теоретического осмысления и разработки соответствующих практических рекомендаций. С указанными целями непосредственно связано выполнение следующих задач исследования: - провести детализированный анализ эволюции договора аренды; - определить специфику правового статуса субъектов арендного правоотношения; - предложить сравнительно-правовую характеристику понятийного аппарата аренды российского законодательства и законодательства зарубежных стран; - раскрыть социальную обусловленность специфики гражданско-правовых норм, регулирующих порядок и основания изменения и расторжения договора аренды; - исследовать существующие положения в отношении ответственности сторон договора аренды; - выработать теоретические рекомендации, относящиеся к правовым проблемам механизма изменения и расторжения договора аренды движимого и недвижимого имущества, а также предложения по совершенствованию действующего законодательства Методы исследования составили современные методы познания, включая метод анализа и синтеза, сравнительно-правовой, историко-правовой, формально-юридический, содержательно-нормативный, логический, метод системного анализа и правового регулирования.

 Общественные отношения в сфере аренды нежилых помещений

Если обратиться к нормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, окажутся документы многочисленных исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Более того, законотворчество продолжается - на уровне, как Федерации, так и ее субъектов. Это осложняет правовое регулирование договора аренды, вызывает множество противоречий на улице. В-третьих, вызывает интерес анализ совокупности источников, регулирующих арендные отношения, которая выглядит достаточно пестро. И в этой связи возникает немало проблем. Одной из наиболее актуальных, на наш взгляд, является проблема соответствия законодательства субъектов Федерации федеральному законодательству. В четвертых, большое значение имеет рассмотрение накопившейся судебно-арбитражной практики, тем более что Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ подготовил Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. – 2007. – № 10. – С. 38. 63 Орлова Е.В. Указ. соч. – С. 4-5. 64 Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации // Бизнес-адвокат. – 2008. – № 11. – С. 29. 65 Чумакова О.В. Регистрация аренды недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. – 2009. – № 1. – С. 25. 66 Гражданское право.

 Правовое регулирование аренды

Предметом договора служат здания или сооружения (недвижимое имущество). Здания и сооружения, являющиеся объектами данных арендных правоотношений, подлежат специальному регулированию и квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ1. Представляется существенным, сказать и о том, что не все юристы разделяют это мнение. Например, Н. А. Сыроедов замечает: «На самом деле, в этом случае, юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом. И при государственной регистрации прав на недвижимое имущество эти обстоятельства никак нельзя обойти, ибо все объекты недвижимости так или иначе привязываются к конкретному земельному участку, а не вообще к земле В ГК РФ земельные участки называются в числе объектов недвижимости сами по себе, и как бы отдельно к недвижимости относится «все, что прочно связано с землей», т. е. с землей вообще, а не с конкретным участком».1 В современной юридической литературе предпринимались попытки дать определение понятий «здание» и «сооружение».

 Некоторые проблемы правового регулирования аренды нежи-лых помещений в Российской Федерации

Несмотря на то, что стороной в договоре является соответствующий комитет, обязанности арендодателя фактически вменены балансодержателю нежилого помещения. Однако, балансодержатель по законодательству стороной договора не является. Такое положение ущемляет интересы балансодержателя и, поэтому было бы справедливо предоставить ему возможность выступать стороной в договоре аренды нежилого помещения, либо обязать комитеты фактически выполнять все обязанности арендодателя по договорам. 8. Арендные отношения возникают только после заключения договора с надлежащей стороной в письменной форме. Для договоров аренды нежилых помещений требуется их регистрация в государственных органах. 9. До истечения действия данного договора стороны по соглашению могут менять его условия, а также расторгнуть договор досрочно. Это возможно и в судебном порядке при наличии оснований к таким требованиям. 10. Иногда при перемене собственника арендуемого помещения новый арендодатель требует изменения условий договора или его расторжения. Данные требования незаконны, и при обращении такого арендодателя в суд, в иске ему должно быть отказано. 11. Причиной существования проблем в области аренды нежилых помещений является также незнание отдельными предпринимателями нормативной базы. 12. К сожалению, сами арбитражные суды не всегда однозначно и правомерно выносят решения по конкретным делам, возникшим из арендных правоотношений. 13. Большую роль в установлении единообразного порядка применения арендного законодательства играют разъяснения Высшего арбитражного суда РФ.

 Ипотечное кредитование

Этот перечень представляется исчерпывающим. Право собственности представляет собой совокупность трёх составляющих – владение, пользование и распоряжение (ст. 209 ГК). Отсутствие у собственника одной из составляющих лишает его в правовом смысле такого статуса. Понятие хозяйственного ведения отражено в ст. 294 ГК. И ещё о некоторых условиях и особенностях предметов ипотеки. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды и все связанные с этим правоотношением вопросы регулируются главой 34 ч. II Гражданского кодекса), поскольку иное не предусмотрено иным федеральным законом или не противоречит сущности арендных правоотношений. Пункт 4. Ст. 6 Закона об ипотеке дополняет вышесказанное необходимостью согласия арендодателя на ипотеку данного объекта. Залог может распространяться на имущество, которое может стать собственностью, которое может стать собственностью залогодателя в будущем (п. 6 ст. 340 ГК). Подобное правило существует и в ряде государств – членов СНГ – Казахстане (ст. 43 Закона о залоге), Украины (ст. 43 о Закона о залоге).

 Новация как способ прекращения обязательств

Прекращение обязательства не может произойти само по себе, для этого нужны определенные правопрекращающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной действительности, указанные в законе в качестве оснований прекращения обязательств. Причем эти юридические факты могут быть связаны либо с содержанием обязательства - например, соглашение о зачете встречных требований; либо с субъектом обязательства (ликвидация юридического лица, смерть кредитора или должника в обязательствах личного характера); либо с объектом обязательства (случайная гибель индивидуально-определенной вещи - например, уничтожение пожаром здания, в отношении которого стороны состоят в арендном правоотношении; изъятие из гражданского оборота вещей данного вида). 1.1 Основания для прекращения обязательствПрекращение обязательств происходит по основаниям, предусмотренным ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором. В большинстве случаев обязательство прекращается надлежащим исполнением. При этом кредитор по требованию должника обязан выдавать ему расписку в получении исполнения либо вернуть долговой документ.

 Правовое регулирование арендных отношений

Согласно договору аренды, напротив, основной обязанностью собственника является передача имущества во временное владение и пользование арендатору. Наличие в арендном правоотношении элемента купли-продажи, предусматривающего выкуп имущества путем внесения арендной платы, не меняет основной правовой природы договора аренды. Условие о выкупе, то есть о переходе права собственности на договорное имущество, начинает действовать лишь в определенный момент, когда общая сумма выплаченной арендной платы становится равной сумме выкупа. До этого момента обязательство подчиняется нормам об аренде1. Арендные отношения разнообразны. Специфика тех или иных видов аренды предопределяется различными факторами. Однако общие положения об аренде, выделенные в параграфе 1 главы 34 ГК, в силу своего унифицированного значения применимы ко всем видам аренды. Соответствующее правило закреплено в статье 625 ГК. Вторичные особенности арендных отношений, предопределяющие формирование конкретных видов договора аренды, лишь уточняют правовое регулирование, обусловленное направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование.

 Возможности использования франчайзинга как формы увеличения капитала в современной России

Договор коммерческой концессии предполагает передачу правообладателем принадлежащих ему прав на объекты исключительной собственности пользователю на определенный срок (т.е. в пользование или в аренду), и в этом договоре используются отдельные элементы, присущие арендным правоотношениям. Однако по договору коммерческой концессии передача имущества контрагенту не производится. Речь идет лишь о предоставлении права на использование этих прав. Кроме того, в силу специфики результатов интеллектуальной собственности возможность фактического использования этих объектов не обусловлена их передачей другому лицу. Такая возможность, по мнению В.В. Витрянского, имеется для каждого5. Поэтому в рамках договора аренды (например, транспортного средства), в отличие от договора коммерческой концессии, один и тот же объект (транспортное средство) не может быть передан в пользование одновременно нескольким лицам, за исключением аренды прав. По договору аренды передача исключительных прав может иметь место только в случае аренды предприятий как имущественных комплексов. Общим для этих договоров является то, что заключаются они на длительный срок, в результате чего между сторонами возникают длительные отношения.

 Правовой статус работодателя: понятия, содержание, виды

Кроме того, нанимателем рабочей силы может быть не только собственник предприятия, но и субъект, владеющий им на ином вещном праве, например, арендное предприятие. В этом плане показательно определение работодателя, даваемое разработчиком проекта трудового кодекса Российской Федерации: "работодатель - юридическое лицо либо другая, организация, которая в соответствии с законодательством РФ может не являться юридическим лицом, заключившее трудовой договор с работником" . Категория "юридическое лицо" универсально, она включает в себя как собственников имущества предприятия, так и субъектов, владеющих имуществом предприятия на ином вещном праве (оперативное управление, аренда и т.п.), что позволяет избежать употребления термина "уполномоченный орган", который не соответствует современным запросам трудового права, о чем не раз говорилось в юридической литературе. В конечном итоге нет даже определения, позволяющего понять, кто не является таки органом - руководитель предприятия или само предприятие. Определение, данное в законе о профсоюзах , позволяет заключить, что "уполномоченный собственником орган" - это один из видов работодателей, следовательно, руководитель предприятия им быть не может - это бы неизменно повлекло его личную ответственность в трудовых правоотношениях, а также расторжение всех заключенных им с работниками трудовых договоров.

 Договор лизинга

Поэтому, основой в лизинговых правоотношениях является именно договор финансовой аренды (лизинга), который устанавливает, изменяет или прекращает права и обязанности сторон, участвующих в лизинговой операции.  В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор финансовой аренды (лизинга) – это договор, по которому арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определённого им же продавца и предоставить арендатору это имущество во временное владение и пользование для предпринимательской деятельности (ст. 000 Гражданского кодекса Российской Федерации). Аналогичное определение содержится и в Федеральном Законе «О финансовой аренде (лизинге)» (ст. 0 Закона). Там есть единственное дополнение, что договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества может быть осуществлён лизингодателем. Договор финансовой аренды (лизинга) рассматривается Гражданским кодексом в качестве отдельного вида договорных арендных обязательств. Но в юридической литературе можно встретить иную точку зрения (о которой будет сказано ниже), согласно которой договор лизинга это самостоятельный тип договорных обязательств, в том числе и от договора аренды.