Договор найма государственного и муниципального жилищного фонда

 Жилищное право: учебное пособие

Нуждающимися в жилом помещении по договору социального найма в муниципальном жилищном фонде признаются малоимущие граждане: а) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные жилым помещением общей площадью на одного человека менее учетной нормы; б) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения; в) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; г) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире,

 Субсидии и компенсации на оплату жилищно-коммунальных услуг

Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Российской Федерации. В ст. 159 ЖК РФ указано, что право на субсидии имеют граждане: 1) пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 2) наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда; 3) члены жилищных кооперативов; 4) собственники жилых помещений. То есть данное право не зависит от того, на каком основании гражданин обладает жилым помещением, является ли он собственником или нанимателем. Установленные в Жилищном кодексе положения позволяют исключить возможность отказа в предоставлении субсидий гражданам, имеющим на них право, под каким бы то ни было предлогом, в том числе нанимателям, проживающим в домах частного жилищного фонда, и собственникам жилых помещений. В случае, если наниматели жилого помещения по договору найма в частном жилищном фонде, члены жилищного или жилищно-строительного кооператива, собственники жилого помещения проходят военную службу по призыву в Вооруженных Силах РФ, других войсках, воинских формированиях и органах, созданных в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо осуждены к лишению свободы, либо признаны безвестно отсутствующими, либо умерли или объявлены умершими, либо находятся на принудительном лечении по решению суда, субсидии предоставляются членам их семей при условии, что данные члены семей продолжают постоянно проживать в ранее занимаемых совместно с этими гражданами жилых помещениях.

 Нотариат (Практическое пособие)

Если иное не предусмотрено договором, покупатель становится собственником товара с момента оплаты товара. В силу ст.671 ГК РФ сторонами договора найма дачных и жилых помещений могут быть физические и юридические лица. Наймодателем может быть как собственник сдаваемого в наем помещения, так и юридическое лицо, владеющее помещением на праве оперативного управления и наниматель, сдающий его в поднаем. Договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ): 1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (ст. 672 ГК РФ): 1

 Налог на имущество

То есть объекты жилищного фонда и инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, содержание которых полностью или частично финансируется за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов, не подлежат налогообложению лишь до 1 января 2006 года. Под финансированием за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов понимается целевое направление средств из указанных бюджетов на содержание конкретных объектов. Это является единственным условием предоставления организации данной льготы. В соответствии со статьей 19 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, который в зависимости от формы собственности подразделяется на частный, государственный, муниципальный жилищный фонд. Термин «жилищно-коммунальные услуги» и их состав определены в Государственном стандарте Российской Федерации ГОСТ 51929-2002 «Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения», введенным в действие Постановлением Госстандарта Российской Федерации от 20 августа 2002 года №307-ст «О принятии и введении в действие государственного стандарта», и Общероссийским классификатором услуг населению ОК 002-93 (ОКУН), утвержденным Постановлением Госстандарта Российской Федерации от 28 июня 1993 года №163 «Об утверждении Общероссийского классификатора услуг населению».

 Жилищный кодекс Российской Федерации

Компетенция органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений К компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся: 1) определение порядка государственного учета жилищных фондов; 2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах; 3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма; 4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда; 5) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации; 6) определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом, указами Президента Российской Федерации;

 Налогообложение в России

7) передача жилых помещений физическим лицам в домах государственного (муниципального) жилищного фонда при проведении приватизации; 8) изъятие имущества конфискации, наследования имущества, обращение в собственность бесхозных вещей, кладов; 9) иные операции в случаях, предусмотренных Налоговым кодексом РФ Классификационные признаки Субъект налога Объект налогообложения Вид ставки Способ обложения Источник уплаты Назначение Принадлежность к уровням власти и управления Право пользования сумм налоговых поступлений Возможность переложения Физические лица.

 Договор мены

Это вопрос о правовой природе договора, по которому производится обмен помещения находящегося в собственности лица (например, приватизированного) на помещение в доме государственного или муниципального жилищного фонда. Фактически здесь речь идет об обмене вещи на право пользования помещением. Однако следует учитывать, что договор найма жилого помещения предусматривает, не только права, но и обязанности нанимателя, а субъективные гражданские обязанности, а также личные неимущественный блага не могут выступать объектами мены (так же как и купли продажи). 5 Сказанное не означает что, например унитарные предприятия (учреждения, иные юридические лица, у которых нет права собственности на переданное им собственником имущество) не могут быть участниками договора мены: могут, но лишь постольку, поскольку на это получено согласие собственника (иначе говоря, уполномочены собственником) 6 п. 4 ст. 454 ГК РФ 7 Гражданское право. Учебник отв. ред. Е. А. Суханов, Т. 2. М. – 1999 г. 8 Гражданское право. Учебник под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого, Ч. 2. М. –1997 г. С. 113 9 Хотя ст. 567 ГК РФ говорит о передаче одного товара в обмен на другой, это не означает, что стороны в договоре мены могут обмениваться только единичными товарами.

 Договор коммерческого найма

Социальное использование жилищного фонда имеет место только в домах государственного и муниципального жилищного фонда. «Жилищный фонд социального использования» предназначен для предоставления жилых помещений слабозащищенным слоям населения: малоимущим гражданам, инвалидам, ветеранам войны и т.д. на основании договора найма жилого помещения. Заключение такого договора происходит на условиях очередности, по правилам вселения, установленным жилищным законодательством. Регулирование социального найма установлено в ЖК РСФСР, в Законе «Об основах федеральной жилищной политики» и нормативных актах субъектов Российской Федерации. В то же время к правоотношениям по договору социального найма могут применяться и нормы ГК. Гражданский Кодекс содержит лишь ряд положений, имеющих общее значения для всех видов найма жилого помещения. Так, нормы о письменной форме договора, сохранении договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, обязанностях нанимателя жилого помещения, временных жильцах (пользователях) и поднанимателях, ремонте сданного внаем жилого помещения являются общими для названных разновидностей договора найма жилого помещения.3. Жилое помещение по договору социального найма предоставляется «нуждающимся гражданам в улучшении жилищных условий».

 Приватизация муниципального жилищного фонда: Проблемы и правовые последствия

В этом направлении и происходила приватизация в Орле, правильность применения названной статьи закона подтвердило разъяснение Управления юстиции Администрации Орловской области письмом от 29.11.1994 года № 09- 02/1098 - исх. (смотри приложение) По этой же схеме шла приватизация коммунальных квартир в г. Москве в департаменте муниципального жилья, которому поручено ее осуществление. Совсем противоположная позиция к возникшей проблеме изложена в публикации С. Сауля - заместителя председателя комитета по инновациям и законодательным предложениям администрации Красноярского края, он полагает, что « приватизация комнат в коммунальной квартире при наличии согласия на это собственника должна осуществляться на общих основаниях, то есть без дополнительного усложнения процедуры». Свою точку зрения он обосновывает следующими аргументами: 1. Согласно ст. I Закона о приватизации - приватизации подлежат жилые помещения, занимаемые гражданами в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Под жилым помещением, являющемся предметом договора найма, в соответствии с жилищным законодательством понимается изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат (ст. 52 ЖК РСФСР). Поэтому в смысле указанной статьи изолированная комната в коммунальной квартире, являясь жилым помещением, попадает под регулирование ст. 2 Закона о приватизации. 2. Кроме того, гражданин, занимающий комнату в коммунальной квартире, является равноправным участником жилищных правоотношений, поскольку с ним заключен договор найма.

 Гражданское право

Нарушение письменной формы договора не влечет его недействительности (ст. 167), но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162). Наниматель и сонаниматели, исходя из равенства своих прав, вправе: 1) вселять новых членов семьи в занимаемое жилое помещение; 2) поселять временных жильцов и поднанимателей; 3) изменять договор найма; 4) сохранять договор найма при перемене собственника дома; 5) обменять занимаемое жилое помещение на другое жилое помещение; 6) сохранять при временном отсутствии жилое помещение; 7) прекратить действие договора найма; 8) получить другое жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищных фондов по основаниям, указанным в законе; 9) приватизировать жилье. Наниматель и сонаниматели обязаны: 1) осуществлять текущий ремонт жилого помещения; 2) своевременно оплачивать квартирную плату и плату за коммунальные услуги; 3) соблюдать правила пользования жилым помещением; 4) сдать наймодателю жилое помещение при прекращении договора.

 Закон о нотариате с комментариями

Правоустанавливающим документом в этом случае являлось регистрационное удостоверение, выдаваемое БТИ на основании справок ЖСК о полностью выплаченном пае. В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 2 апреля 1992 г. 188 регистрацией кооперативных квартир на территории г. Москвы стал заниматься Департамент муниципального жилья. Правоустанавливающими документами на кооперативную квартиру стали справка из ЖСК о выплате пая со штампом регистрации в ДМЖ г. Москвы и свидетельство о собственности на жилище. В соответствии со ст. 2 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" от 4 июля 1991 г. граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность. Первоначально в г. Москве договоры передачи квартир в собственность оформлялись нотариальными конторами, а затем ремонтно-эксплуатационными учреждениями. Правоустанавливающими документами на квартиру при этом являются договор передачи квартиры в собственность, удостоверенный нотариально со штампом о регистрации в ДМЖ Москвы, или договор передачи квартиры в собственность, оформленный РЭУ, и свидетельство о собственности на жилище.

 Имущественные отношения супругов

При регулировании имущественных отношений супругов, помимо норм Семейного кодекса РФ, применяются положения Гражданского кодекса РФ в той части, в какой они не противоречат существу семейных отношений (ст. 0 СК РФ). Большая часть отношений общей собственности супругов и иных членов семьи никогда не выделялась ни в законодательстве, ни в науке гражданского права. Считалось, что для этого вполне достаточно модели общей долевой собственности, закрепленной ГК РФ. Основания же ее возникновения, осуществление каждым из участников правомочий владения, пользования и распоряжения - должны устанавливаться самими сособственниками, для чего суды прибегали и прибегают к конструкции «сложившегося порядка пользования». Исключением из этого является ситуация, возникающая в связи с приватизацией жилых помещений. В соответствии со ст.0 Закона РФ от 0 июля 0000 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с последующими изменениями и дополнениями) граждане, занимающие жилые помещения (квартиры) в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, вправе приобрести эти помещения в свою собственность.

 Право собственности граждан на жилые помещения

Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет, приобрести эти помещения в собственность. Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем, являются членами его семьи, либо бывшими членами семьи и имеют равные права, вытекающие из договора найма, они, в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Учитывая, что опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, выходящие за пределы бытовых, в частности, отказа от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации или согласия на нее может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения указанных выше органов.

 Прекращение договора социального найма жилого помещения

Проблемы, освещенные в данной работе, анализировались многими ведущими учеными: П.И. Седугным, Ю.К. Толстым, Ю.С. Васильевым, Ю.М. Коньковым, И.Б. Мартковичем и другими. В дипломной работе использованы также различные научные труды: монографии, авторефераты диссертаций, учебная литература. Работа состоит из трех глав и посвящена, большей частью, рассмотрению существующих оснований прекращения договора социального найма жилого помещения, процедуре расторжения этого договора в судебном и административном порядке, а также возникающими в связи с этим трудностям, что может свидетельствовать о том, что хотя расторжение договра социального найма и является чаще всего одной из форм ответственности конкретного нанимателя, вместе с тем оно играет роль правового средства укрепления договорной дисциплины в жилищном праве. 5 ОСНОВАНИЯ, ПОРЯДОК И ПОСЛЕДСТВИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В соответствии с пунктом первым статьи 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

 Договор найма жилого помещения, его особенности

Содержание договора найма жилого помещения составляет «предоставление жилого помещения» (ст.673 ГК РФ) «во владение и пользование для проживания в нем» (ст. 678 ГК РФ) «за плату» (ст. 682 ГК РФ). Наряду с договором найма жилого помещения в ст. 672 ГК выделен особый договор социального найма жилого помещения, определены его признаки и сфера применения. Предоставляемые по этому договору в пользование жилые помещения расположены в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. В статье 12 Закона РФ от 24 декабря 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики" обозначен состав этого фонда социального использования. В него входят жилые помещения в домах государственного, муниципального и бывшего общественного фонда, заселенные уже на условиях договора жилищного найма, которые определены Жилищным кодексом РСФСР 1983 года, жилые помещения, предоставляемые гражданам в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

 Приватизация муниципального жилищного фонда

В этом направлении и происходила приватизация в Орле, пра­вильность применения названной статьи закона подтвердило разъ­яснение Управления юстиции Администрации Орловской области пись­мом от 29.11.1994 года № 09-02/1098 - исх. (смотри приложение) По этой же схеме шла приватизация коммунальных квартир в г. Москве в департаменте муниципального жилья, которому поручено ее осуществление. Совсем противоположная позиция к возникшей проблеме изло­жена в публикации С. Сауля - заместителя председателя комитета по инновациям и законодательным предложениям администрации Красноярского края, он полагает, что « приватизация комнат в коммунальной квартире при наличии согласия на это собственника должна осуществляться на общих основаниях, то есть без дополнительного усложнения процедуры». Свою точку зрения он обосновывает следующими аргументами: Согласно ст. I Закона о приватизации - приватизации под­лежат жилые помещения, занимаемые гражданами в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Под жилым помеще­нием, являющемся предметом договора найма, в соответствии с жилищным законодательством понимается изолированное жилое поме­щение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат (ст. 52 ЖК РСФСР). Поэтому в смысле указанной статьи изолированная комната в коммунальной квартире, являясь жилым помеще­нием, попадает под регулирование ст. 2 Закона о приватизации.

 Конспект по жилищному праву

Жилищным фондом социального назначения называют совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Часть 5 ст. 7 Закона РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-I, исключенная Федеральным законом от 21 апреля 1997 года № 68-ФЗ, относила к жилищному фонду в коллективной собственности фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности субъектов различных форм собственности. Оба названных закона отменены с 1 марта 2005 года Федеральным законом от 22 декабря 2004 года № 189-ФЗ. Жилищный фонд коммерческого найма - это совокупность жилых помещений, которые используются собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования и по иным договорам либо предоставлены собственниками лицам во владение или в пользование. Маневренный жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договору, основанному на срочном и возмездном пользовании недвижимым имуществом, принадлежащим собственнику.

 Административно-правовой механизм реализации жилищного законодательства

Если под выплату пожизненной ренты имущество отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены. Заселение жилищного фонда В Основах федеральной жилищной политики указываются (с учетом норм Конституции РФ и ГК РФ) три вида жилищного фонда: частный, государственный и муниципальный. В зависимости от вида жилищного фонда, классификация которого произведена по формам собственности, законодательством определен правовой режим использования каждого вида жилищного фонда. По договору социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК РФ, ст. 51 ЖК) жилые помещения заселяются только в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Основанием для заселения этих жилых помещений является ордер; в ст. 47 ЖК подчеркивается, что ордер является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение, т.е. другие документы или действия должностных лиц не могут служить основанием для вселения граждан в жилое помещение, в том числе решение органов местного самоуправления или администрации и профкома организации о предоставлении жилого помещения гражданину, нуждающемуся в улучшении жилищных условий. Согласно ст. 47 и 51 ЖК ордер выполняет две функции: является основанием для вселения в предоставленное жилое помещение и основанием для заключения договора социального найма.