Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом

 Система инвестиционных взаимоотношений в регионе на примере республики Татарстан

Анализ парного набора данных заключается в получении скорректированной цены продажи из сравнения двух объектов, отличающихся одним элементом. Относительный сравнительный анализ заключается в разделении всех объектов сравнения на две группы. К первой группе относят объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе относят объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. Таким образом, выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки. Окончательное заключение о величине рыночной стоимости делается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения и с учетом количества и абсолютной величины произведенных корректировок. Метод капитализации дохода для определения рыночной стоимости недвижимости Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода производится в два этапа: * прогнозирование будущих доходов; * капитализация будущих доходов в настоящую стоимость. Прогнозирование будущих доходов Расчет прогнозируемого

 Оценка рыночной стоимости кафе и бара

Характеристика объектов оценки. 11 1.1 Анализ экономической ситуации в Республике Беларусь. 11 1.2 Анализ столичного рынка недвижимости ( торговля , общественное питание ). 12 1.3 Анализ местоположения объекта оценки. 13 1.4 Описание объекта. 14 Вывод. 16 Раздел 2. Оценка объектов недвижимости затратным подходом. 17 2.1 Понятие рыночной стоимости . 17 2.2 Методологические основы оценки затратным подходом . 17 2.3 Оценка земельного участка. 17 2.4. Определение стоимости нового строительства. 19 2.5 Определение стоимости улучшений. 23 2.6. Оценка величины накопленного износа. 29 2.7. Определение рыночной стоимости объекта затратным методом . 33 Вывод. 35 Раздел 3. Оценка методом капитализации дохода. 36 3.1 Методологические основы оценки методом капитализации дохода. 36 3.2.

 Оценка и управление недвижимостью: конспект лекций

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения. Информация, необходимая для применения затратного подхода: – уровень заработной платы; – величина накладных расходов; – затраты на оборудование; – нормы прибыли строителей в данном регионе; – рыночные цены на строительные материалы. Этапы затратного подхода: – расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз); – расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс); – расчет накопленного износа (Ин): – физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; – функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; – внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов; – расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си; – определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су

 Оценка бизнеса

В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости в действи­тельности этого не делают. Если владелец планирует замену изнашиваю­щихся компонентов в течение срока владения, то указанные отчисления не­обходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматривае­мым методом. Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение не учитываются. Но необходимость проведения ремонта в будущем повлия­ет на цену реверсии (перепродажи). ЧОД = РВД – Затраты собственника Четвёртый этап. Определение рыночной стоимости недвижимости Рассчитывается коэффициент капитализации. В рамках доходного подхода стоимость акти­ва рассчитывается по формуле Снедв.дох = ЧОД/Ккап, где Снедв.дох- стоимость оцениваемого объекта; Ккап - коэффициент капитализации. Оценка рыночной стоимости недвижимости рыночным подходом Сравнительный (рыночный) подход представлен методом валового рентного мультипликатора. Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. б) Объект оценки – машины и оборудование После определения рыночной стоимости недвижимости необходимо рассчитать рыночную стоимость технического оснащения предприятия, т.е. стоимость его рабочих и силовых машин, измерительных и регулирующих приборов, оборудования, устройств, вычислительной техники, транспортных средств и т. д. Оценка стоимости машин и оборудования затратным подходом В затратном подходе к оценке машин и оборудования выделяются следующие методы: метод расчета по цене однородного объекта; метод поэлементного расчета; индексный метод оценки.

 Банковское дело: шпаргалка

Оценка бизнеса (ОБ) Предмет ОБ рыночная стоимость капитала оцениваемой компании. 3 подхода к ОБ: доходный, затратный, сравнительный. Каждый из них опирается на специфическую информацию и оценивает разные стороны (Шевчук Денис, Кредитный брокер INTERFINANCE, www.deniskredit.ru). 1)PДоходный определяет стоимости собственного капитала как сумму текущих стоимостей будущих доходов предприятия. Информация: прогнозные данные по выручке от реализации, величины денежного потока. Невозможно применять для предприятий со значительными финансовыми активами, но в условиях устойчивого финансового кризиса. 2)PЗатратный подход определяет стоимость собственного капитала компании как сумму рыночной стоимости ее активов за вычетом заемных средств. Информация для расчета: текущее состояние активов и долгов. Стоимость активов = совокупная величина затрат на их воссоздание износ. Сфера применения подхода компания со значительными материальными активами. В противном случае перед оценщиком возникнет проблема определения рыночной стоимости нематериальных активов. 3)PСравнительный подход ценность собственного капитала фирмы определяется тем, за какое время он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка

 Оценка недвижимого имущества торгового павильона

Предполагается, что срок владения оцениваемым объектом недвижимости будет составлять 49 лет. Таблица16. Расчет нормы возврата капитала Показатель Значение Безрисковая ставка, % 11,74% Срок владения объектом, лет 49 Норма возврата капитала, % 8,24% Общий коэффициент капитализации определяется путем суммирования ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала. Таблица 17. Расчет общего коэффициента капитализации Показатель Значение Ставка дохода на инвестиции, % 21,56 % Норма возврата капитала, % 1,43% Общий коэффициент капитализации, % 22,99% Таким образом, общий коэффициент капитализации составляет с учетом округления 23 %, что является наиболее реальной ставкой прямой капитализации для оцениваемой недвижимости. Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода сведен в Таблицу 18: Таблица 181. Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом Наименование Значение Чистый операционный доход, руб. 27368 Ставка капитализации 22,99% Стоимость объекта, определенная доходным подходом, руб. без НДС 119045 Таким образом, стоимость объекта оценки –здание торгового павильона, расположенного по адресу: Тульская область, г.Кимовск ул. Ленина 52а, определенная доходным подходом составляет 119045 руб. без учета НДС. 6.6 ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА Для определения рыночной стоимости объектов оценки были использованы три подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный. Таблица 19. Результаты расчета стоимости объекта разными подходами Наименование показателя Затратный подход Сравнительный подход Доходный подход Стоимость объекта оценки, руб. без НДС 1508105 1215900 119045 Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них применительно к объекту оценки и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

 Макроэкономический анализ инвестиций

Процесс трансферта прав включает получение информации об объекте и ведение переговоров об условиях контракта (на продажу или аренду). Для того чтобы назначить цену объекта, можно применить методы определения оценочной рыночной стоимости или метод анализа потоков денежных средств. Оценка рыночной стоимости осуществляется затратным методом, методом рыночных сравнений или доходным методом. Для составления или подтверждения оценки некоторые инвесторы прибегают к помощи аналитиков- оценщиков. Для определения доходности вложений делается прогноз потоков денежных средств и рассчитывается либо показатель чистой текущей стоимости, либо приблизительная доходность. Пользуясь этими приемами и конкретными рыночными данными, инвестор может оценить доходность объекта. При оценке перспектив вложения в недвижимость необходимо учитывать уровень риска, который зависит в том числе и от степени применения "рычага". Кроме того, при принятии решения количественный анализ должен быть сопряжен со всеми субъективными соображениями и учетом конкретной рыночной ситуации.

 Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщи­ков в отношении наилучшего использования собственности исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эф­фективное использование» подразумевает такое использование, кото­рое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово при­емлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта. С учетом сделанных в главе 1 рассуждений, приведенная ранее формула для оценки ликвидационной стоимости приобретает следующий вид для определения специальной стоимости: Сспец. = Срын. х (1 - Квын.) , где Сспец. - специальная стоимость имущества; Срын. - рыночная стоимость имущества; Квын. - корректировочная поправка на вынужденность продажи (коэффициент вынужденной продажи), при условии: 0 < Квын. < 1 Под определением специальной стоимости недвижимого имущества понимаем определение начальной цены торгов. Таким образом: НЦторг. = Срын. х (1 - Квын.) На первом этапе при определении рыночной стоимости недвижимого имущества обычно используют три подхода: затратный подход; сравнительный подход; доходный подход.

 Экспертное исследование раздела домостроения

При производстве экспертизы по разделу домостроения, как правило, оценка даётся в двух вариантах цен: в инвентаризационных ценах, которые необходимы для производства расчётов при разделе домостроения; по действительной (рыночной) стоимости для определения суммы денежной компенсации. Определение инвентаризационной стоимости домостроения производится методом сопоставления строений, входящих в состав домостроения с типичными строениями и сооружениями таблиц «Сборника укрупнённых показателей восстановительной стоимости функциональных объектов-аналогов для оценки малоэтажных домов, зданий и сооружений» утв. Приказом фонда Госимущества Украины и Госкомитетом Украины по вопросам ЖКХ №2929/227 от 23.12.2004г. с применением конструктивных поправочных коэффициентов и скидки на физический износ. Действительная (рыночная) стоимость определяется затратным методом. Методическими разработками, регламентируется за основу расчёта принимать базисную инвентаризационную стоимость в ценах 2003 года, переходя к ныне действующим ценам посредством коэффициента изменения сметной стоимости строительства.

 Процедура банкротства предприятия

Вст х Ку х КэксплГде:Дст - рыночная стоимость полученная затратным методом;Вст - восстановительная стоимость;Кэкспл. - коэффициент потребительских и эксплутационных качеств объекта оценки;Ку - коэффициент функционального и морального устаревания.Анализ рынка недвижимости выявил ряд поправочных коэффициентов, вносящих существенную корректировку при оценке объекта.Нами приняты нижеследующие поправочные коэффициенты:Кс - коэффициент спроса;Ку - коэффициент функционального и морального устаревания;Кз - коэффициент сейсмостойкости;Ктс - коэффициент технического состояния;Кп - коэффициент престижности;Кмп - коэффициент местоположения. Кэкспл. = Кс х Ку х Кз х Ктс х Кп х Кмп.При оценке транспортных средств, машин и оборудования мы применили следующие поправочные коэффициенты:Кс - коэффициент спроса, учитывающий насыщенность регионального рынка ТС данной модели;Коб- коэффициент обновления узлов и агрегатов;Кп - коэффициент престижности ТС;Кр - коэффициент ремонтного обслуживания, учитывающий наличие ремонтной базы, запасных частей на данную модель;Ктс- коэффициент технического состояния и внешнего вида;Ку - коэффициент функционального и морального устаревания.

 Ипотечное кредитование

Согласно распоряжению Министерства имущества России существуют шесть рекомендованных к использованию оценщиками методик для определения рыночной стоимости земельных участков: Метод сравнения продаж (применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и незастроенных земельных участков); Метод выделения (применяется для оценки застроенных земельных участков); Метод распределения (применятся для оценки застроенных земельных участков); Метод капитализации земельной ренты (применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков); Метод остатка (применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков); Метод предполагаемого использования (применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков); Основными способами определения коэффициента капитализации для земли являются: метод рыночной экстракции, заключающийся в делении величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи; метод кумулятивного построения, заключающийся в увеличении безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

 Оценка стоимости земельных участков

Юридические лица — коммерческие и другие организации, в том числе иностранные. Граждане и их объединения, семьи, народы и, в определенных случаях, иностранные граждане. Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости в целом и земельного рынка в частности, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи земельного участка на конкретную ее дату в будущем. Учет специфики рынка недвижимости позволяет более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности земли как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком конкретного сегмента земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

 Регистрация недвижимости или регистрация прав на нее

Механизм совершения регистрационных действий с недвижимым имуществом претерпел значительные изменения с принятием Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З покупателю незавершенного строительства имущество, несмотря на частичное нахождение последнего в земле, необходимо либо по товарным (ТН-2), либо по товарно-транспортным накладным (ТТН-1), которыми оформляется любая передача товарно-материальных ценностей. Между тем передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем согласно ст. 527 ГК осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. 5. Определение рыночной стоимости недвижимости в значительной мере зависит от ее места нахождения, в связи с чем, если бы незавершенное строительство рассматривалось как недвижимость, цены на недостроенный объект, находящийся в Минске, значительно отличались бы от цен на аналогичный объект, размещенный, к примеру, в г. Ганцевичи Брестской области. Но поскольку оформляется продажа именно строительных материалов, и в том и в другом случае предметом договора выступает известная совокупность обезличенных вещей, вследствие чего продавец вполне может занизить цену объекта, тем самым нанеся ущерб государству занижением налогооблагаемой базы. 6. Могут возникнуть и многие дополнительные проблемы, связанные с искусственным приданием статуса движимых вещей объектам незавершенного строительства.

 Применение метода капитализации доходов в оценке гостиницы

Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций. Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения – это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость – это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле.1 Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей. Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода.

 Оценка жилой недвижимости

В данной работе в роли оценщика выступает студент. Он должен выявить рыночную стоимость недвижимости затратным и сравнительным подходом, учитывая при этом методологию каждого подхода и обязательные требования к расчетам. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. В отчет по оценке обязательно должен войти описание района, описание самого объекта недвижимости (квартиры), фотографии объекта недвижимости, расчеты его стоимости и т.д. Также в процессе выполнения курсовой работы было проведено анкетирование среди жителей города Тюмени с целью изучения проблемы доступности жилья. И на основе результатов опроса были сделаны соответствующие выводы, которые помогли в большей степени проанализировать ситуацию на рынке недвижимости. Тюменская государственная архитектурно-строительная академия. Отчет: «Об оценке рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, д.53 кор.1 кв. 70» ЗАКАЗЧИК: Иванов Д.И. ИСПОЛНИТЕЛЬ: Тюменская государственная архитектурно-строительная академияДиректор, д.э.н., В.В. Григорьевэксперт-оценщик Эксперт-оценщик Е.С.Стогний Сопроводительное письмо Тюмень, 18 декабря 2004г. 18 декабря 2004 года Г-ну Иванову Д.И. 625046, г. Тюмень, ул. Энергетиков, д. 53 кор.1 кв. 70 Уважаемый г-н Иванов Дмитрий Иванович! По Вашему запросу Тюменская государственная архитектурно-строительная академия произвела оценку ОБЕКТА, включающего в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, д. 53 кор.1 кв. 70, по состоянию на 1 декабря 2004г.

 Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством

Оценка незавершённого строительства с этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход. Цели оценки объектов недвижимости Оценка объектов незавершенного строительства производится для следующих целей: - для постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации, - при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию, - при принятии решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства, при реорганизационной трансформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство), - при покупке или продажи объекта незавершенного строительства, - для принятия решения о рациональном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства. методы оценки недвижимости незавершенного строительства Здания и сооружения производственного назначения, в свою очередь, можно разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений.

 Оценка рыночной стоимости недвижимости

Изучение зарубежного опыта оценки стоимости объектов недвижимости показывает, что наиболее близка к реальной — стоимость, определяемая на основе их рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода: 1) метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод); 2) доходный метод, или метод капитализации доходов; 3) затратный метод, или метод калькуляции. Первый метод основан на принципе замещения, который подразумевает, что стоимость оцениваемого объекта не должна превышать стоимости аналогичного объекта, уже явившегося предметом купли-продажи на рынке недвижимости. Оценка, проводимая этим методом, включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Затем цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Работа оценщика по первому методу включает в себя пять этапов: 1) сбор информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому; 2) отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения, что совершенные сделки производились в свободных рыночных условиях (не было, к примеру, спешной распродажи перед отъездом за границу и т.п.); 3) подбор подходящих единиц измерения (квадратные метры, кубические метры и др.) и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения; 4) сравнение оцениваемого объекта и его аналогов, проданных или продаваемых на рынке по отдельным элементам, и корректировка цены оцениваемого объекта. 5) установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

 Оценка недвижимости, приносящей доход

Как это делается, познание теоретических основ оценки недвижимости, приносящей доход, в общих чертах, и есть цель данного реферата. Сущность оценки недвижимости Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определенную дату. Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный момент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости. По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной и перспективной. Большинство оценщиков делают оценку текущей стоимости. Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на определенную дату в прошлом. Перспективная оценка недвижимости - это обычно оценка стоимости ее к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проектируемых предприятий часто требуются на время, когда они по плану достигают стабильного положения. Существует три метода определения стоимости недвижимости: 1) затратный 2) сравнение продаж 3) капитализация доходов.