телефон 978-63-62
978 63 62
zadachi.org.ru рефераты курсовые дипломы контрольные сочинения доклады
zadachi.org.ru
Сочинения Доклады Контрольные
Рефераты Курсовые Дипломы
путь к просветлению

РАСПРОДАЖАТовары для животных -30% Разное -30% Сувениры -30%

все разделыраздел:Экономика и Финансыподраздел:Экономическая теория, политэкономия, макроэкономика

Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости

найти похожие
найти еще

Крючки с поводками Mikado SSH Fudo "SB Chinu", №4BN, поводок 0,22 мм.
Качественные Японские крючки с лопаткой. Крючки с поводками – готовы к ловле. Высшего качества, исключительно острые японские крючки,
58 руб
Раздел: Размер от №1 до №10
Ручка "Шприц", желтая.
Необычная ручка в виде шприца. Состоит из пластикового корпуса с нанесением мерной шкалы. Внутри находится жидкость желтого цвета,
31 руб
Раздел: Оригинальные ручки
Фонарь садовый «Тюльпан».
Дачные фонари на солнечных батареях были сделаны с использованием технологии аккумулирования солнечной энергии. Уличные светильники для
106 руб
Раздел: Уличное освещение
Министерство образования Российской Федерации Государственное образовательное учреждение высшего профеСсионального образования Тюменский государственный нефтегазовый университет Институт нефти и газа Кафедра менеджмента в отраслях ТЭК КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА по дисциплине: «Экономика недвижимости» Вариант № 7 Выполнил: студент заочного обучения гр. МОзс – 01 Калачев С.А. Проверил: Тюмень 2003 Содержание1. Определение нормативной цены земли 3 2. Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости 5 Список использованной литературы 10 1.Определение нормативной цены земли При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется нормативная цена земли. Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли был установлен Постановлением Правительства РФ от 25 февраля 1992 г. № 1992. По этому постановлению нормативная цена земли применятся для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам; установлении коллективной собственности на землю; передаче по наследству; дарении; получении банковского кредита под залог земельного участка, а также в других случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ. Нормативная цена земли — это установленная правительством РФ минимальная цена земли. В соответствии с данным постановлением нормативная цена земли для конкретных земельных участков определялась в размере пятидесятикратной ставки земельного налога в рублях за единицу площади земель соответствующего целевого назначения. Минимальный размер ставки земельного налога применялся в размере 100 руб. за 1 га. Нормативная цена земли при предоставлении в городах и поселках земельных участков в собственность гражданам для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, развития садоводства и животноводства определялась исходя из ставок земельного налога для этой категории плательщиков. Местным органам государственной власти по этому постановлению предоставлялось право при продаже земельных участков на конкурсной основе повышать нормативную цену земли, но не более чем на 50%. Если земельные участки продавались па аукционах или при реализации заложенных в банк участков, уровень цен продажи таких участков не ограничивался. То есть в данном случае решающую роль играл либо рыночный механизм, либо тайный сговор участников сделки. В 1994 г. постановлением правительства РФ № 1204 нормативная цена земли была установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога за единицу земельного участка. Через три года постановлением правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 порядок определения нормативной цены земли был изменен. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. По этому же постановлению органам местной власти были предоставлены права уточнять количество оценочных зон, устанавливать их границы, а также повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25%. В Санкт-Петербурге был установлен следующий порядок определения нормативной цены земли: в соответствии со ст. 8 Закона Российской Федерации "О плате за землю" налог за городские земли уплачивается на основе средних ставок, приведенных в приложении к закону.

Молочный гриб необходим в каждом доме как источник здоровья и красоты
Молочный гриб необходим в каждом доме как источник здоровья и красоты + книга в подарок

 Система инвестиционных взаимоотношений в регионе на примере республики Татарстан

Анализ парного набора данных заключается в получении скорректированной цены продажи из сравнения двух объектов, отличающихся одним элементом. Относительный сравнительный анализ заключается в разделении всех объектов сравнения на две группы. К первой группе относят объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе относят объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. Таким образом, выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки. Окончательное заключение о величине рыночной стоимости делается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения и с учетом количества и абсолютной величины произведенных корректировок. Метод капитализации дохода для определения рыночной стоимости недвижимости Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода производится в два этапа: * прогнозирование будущих доходов; * капитализация будущих доходов в настоящую стоимость. Прогнозирование будущих доходов Расчет прогнозируемого

скачать реферат Земельные ресурсы Казахстана

Коэффициент капитализации равен доходу, деленному на цену продажи по аналогичным земельным участкам. Необходимо рассчитывать среднее значение по нескольким продажам для получения достоверных значений ставки капитализации. Использование метода капитализации дохода целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход. Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы, т.е. денежной суммы, выплачиваемой за право пользования земельным участком. Годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле: А = Аб х Кд х Кр х S, (2.5) где А – величина годовой арендной платы; Аб – базовая ставка арендной платы за 1 мІ; Кд – коэффициент вида деятельности арендатора; Кр – коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка; S – площадь земельного участка. Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техникиостатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода.

Корзина "Плетенка" с крышкой, 35х29х17,5 см (коричневая).
Материал: пластик. Ширина: 29 см. Длина: 35 см. Высота: 17,5 см. Цвет: коричневый.
303 руб
Раздел: Корзины для стеллажей
Увлекательная настольная игра "Цветариум", новая версия.
Игроки будут совершать много интересных действий: высаживать цветы на клумбах, выкорчёвывать их в случае необходимости, устраивать своим
712 руб
Раздел: Карточные игры
Сковорода "Mayer & Boch" (гранитное покрытие), 24 см.
Материал: алюминий, гранитное покрытие. Внутреннее покрытие: антипригарное гранитное покрытие. Диаметр: 24 см. Высота борта: 4,5
824 руб
Раздел: Сковороды с керамическим покрытием
 Оценка и управление недвижимостью: конспект лекций

Прямая капитализация Основные методы капитализации – метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы: – тип недвижимости; – эффективный возраст и срок экономической жизни объекта; – достоверность и обширность информации; – характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность поступления, темпы изменения). Наиболее часто используются следующие методы капитализации: – прямая капитализация, когда стоимость объекта определяется делением чистого годового дохода на ставку капитализации; – метод валовой ренты, основанный на оценке имущества с учетом величин потенциального или действительного дохода и валового рентного множителя; – метод дисконтирования денежных потоков – оценка объекта, когда денежные потоки поступают неравномерно, произвольно изменяются, при этом учитывается степень риска, связанного с использованием имущества; – метод остатка – оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода (в сочетании с методом остатка можно использовать методы и прямой капитализации, и капитализации дохода по норме отдачи); – метод ипотечно-инвестиционного анализа – оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов

скачать реферат Расходы предприятия на производство и реализацию продукции

Гибридные методы распространены в серийном и поточном производствах ( кондитерском, швейном и т.д.). Наиболее перспективный гибридный метод – пооперационный; при его использовании основным объектом учёта расходов является операция. Расходы на каждую операцию распределяют по единицам продукции, прошедшим данную операцию, пропорционально средней величине добавленных расходов. Расходы на основные материалы относят на определённый вид продукции аналогично позаказному методу. Преимущество пооперационного метода состоит в « привязке» калькуляции к технологическому процессу. В западных странах данный метод известен как «АВС-метод». В зависимости от полноты включения расходов в себестоимость продукции они учитываются в разрезе полной или сокращённой себестоимости. При методе учёта расходов по полной себестоимости в неё включаются все издержки предприятия, независимо от их деления на постоянные и переменные, прямые и косвенные. Расходы, которые невозможно непосредственно отнести на продукцию, сначала распределяют по центрам ответственности, где они возникли, а затем переносят на себестоимость продукции пропорционально выбранной базе.

 Экономика недвижимости

Данный подход в основном используется там, где существует достаточная база данных о сделках купли-продажи или аренды на рынке недвижимого имущества. Сравнительный подход совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимого имущества, основанных на сравнении объекта с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним. Стоимость объекта недвижимости при этом подходе равна средневзвешенной цене по реализованным аналогам с учетом поправок, которые учитывали их отличие от оцениваемого объекта: где Pк продажная цена аналогичного объекта недвижимости; SD сумма поправочных корректировок. Сравнительный подход к оценке недвижимого имущества основывается на принципах замещения, спроса, предложения и сбалансированности Последовательность действий при оценке объекта недвижимости сравнительным подходом: 1)Pизучение рынка; 2)Pсбор и проверка данных, достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; 3)Pсравнение данных об отобранных аналогах и объекте недвижимости; 4)Pкорректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта; 5)Pустановление стоимости объекта оценки

скачать реферат Оценка недвижимости, приносящей доход

смотреть на рефераты похожие на "Оценка недвижимости, приносящей доход" Оглавление Введение 2 Сущность оценки недвижимости 2 Классификация объектов недвижимости 5 Затратный метод 6 Метод сравнения продаж 8 Метод капитализации дохода 12 Заключение 15 Приложение 1 16 Библиография 27 Введение Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. На стоимость недвижимости влияют множество факторов. Для того, чтобы разобраться в сути оценки недвижимости, следует выделить следующие социальные и экономические факторы, влияющие на ее стоимость. Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора, действующих на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения ; отчуждаемость объектов недвижимости. Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования данного объекта. А доход есть выраженное в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что, чем выше размер дохода выше надежность и длительность его получения, тем лучше. Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества.

скачать реферат Сущность и этапы доходного подхода оценки недвижимости

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФГОУ ВПО ЧЕЛЯБИНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРОИНЖЕНЕРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Факультет: Экономический Кафедра: Экономики и организации СХП СУЩНОСТЬ И ЭТАПЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА 2009 СОДЕРЖАНИЕ Введение 1 Метод прямой капитализации 2 Метод капитализации дохода по норме отдачи Заключение Список литературы ВВЕДЕНИЕ Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости: принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет); принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

скачать реферат Оценка недвижимости

В целях ликвидации криминальных явлений на рынке и неэффективного использования объектов недвижимости необходим закон о лицензировании деятельности профессиональных участников рынка недвижимости. Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники с стандарты их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости. Заключение. Недвижимость-это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею. В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных метода: -метод сравнения, -затратный метод, -метод капитализации доходов. Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

скачать реферат Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости

Учитывая все изложенные факты, а также ситуацию на рынке недвижимости московского региона, Оценщик ввёл дополнительную корректировку к полученной величине стоимости объекта оценки, уменьшающую её на два процента. Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная сравнительным подходом, составит 130200 долл. США. 2.15 Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода. При использовании данного подхода стоимость объекта определяется как его способность приносить доход в будущем. В рамках доходного подхода существуют два метода определения стоимости: метод капитализации дохода метод дисконтирования денежных потоков В данном Отчете применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Рыночная стоимость будет определяться по формуле: Срын=ЧОД(год) R, где ЧОД – чистый операционный доход от сдачи внаем, рассчитанный на год R – ставка капитализации Для расчета ЧОД применяются следующие формулы: ЧОД=ПВД – потери – ОР, где ПВД – потенциальный валовый доход, доход при 100% использовании Потери – потери от недоиспользования ОР – операционные расходы Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой.

Насадка на унитаз "Roxy-Kids" с ножками и ступенькой.
Позволяет отказаться от использования обычного детского горшка Легко собирается и разбирается для транспортировки. Ступенька с
2117 руб
Раздел: Сиденья
Полка настольная "Mayer & Boch", 2-х ярусная.
Полка настольная 2-х ярусная, белого цвета. Материал: МДФ (древесностружечная плита со средней плотностью).
447 руб
Раздел: Полки напольные, стеллажи
Подвеска с пищалкой, зеркальцем, прорезывателями и погремушками "Кошечка Мими".
Текстильные игрушки-подвески помогают малышу гармонично осваивать самые важные навыки! Яркие цвета развивают зрительное восприятие,
470 руб
Раздел: Игрушки-подвески
скачать реферат Методы оценки недвижимости

Так, к середине 80-х, когда использование этого метода было уже достаточно распространено, но начался кризис перепроизводства доходной недвижимости (особенно офисной), приведший к разбалансированию рынка и непредсказуемости доходов и цен, инвесторы практически отказались от этого метода и начали основывать решения на старом подходе принятия во внимание только имеющихся на момент принятия решения доходов от объекта, то есть вернулись к методу капитализации доходов. Какой представляется применимость этой техники в сегодняшней России? Во-первых, кажется методически ошибочным выбирать ставки дисконтирования без учета того, доступны ли для данного клиента- инвестора те типы инвестиций, которые положены в основу сравнения и оценки. Например, если оценщик берет в качестве очищенной от риска нормы дохода среднюю доходность по долгосрочным правительственным облигациям в европейских странах, то это имеет смысл только для клиентов, действительно имеющих возможность и намерение инвестировать в европейские ценные бумаги. Но если клиент является "маленьким инвестором", то не только европейские облигации, но и отечественные ГКО ему могут быть недоступны, и реальными альтернативами для него могут быть или ценные бумаги, представленные на данном локальном рынке, или банковский депозит.

скачать реферат Инвестиции в недвижимость

Рыночный подход основан на сопоставлении (сравнении) оцениваемого объекта недвижимости и аналогичных ему по своим свойствам объектов, относительно недавно проданных на рынке. В затратном подходе оценочная стоимость определяется исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа – снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов. В основе доходного подхода лежит представление о стоимости объекта как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при рациональном использовании может принести в будущем. При этом учитываются не только размеры, но и время поступления доходов, а так же уровень риска, связанного с их получением. Заключительным этапом процесса оценки является согласование результатов оценки (с учетом весовых коэффициентов) – сведение величин оценочных стоимостей, полученных с использованием трех подходов оценки в одну величину – в единое заключение об оценочной стоимости оцениваемого объекта. 2.3. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ Оценка объектов недвижимости имеет некоторые особенности: -оценка недвижимости в отличие от других активов связана с длительным сроком инвестирования, поскольку капитал, вложенный в недвижимость – это капитал, «запертый» в малоликвидный актив; - трудность определения ожидаемого периода владения активом, также определение цены объекта при его возможной реализации в будущем, по окончании срока владения этим объектом; - относительно длительный период (по сравнению, например, с ценными бумагами) владения активом, включающий несколько циклов развития рынка недвижимости; - сложность получения достоверной и актуальной информации о сделках на рынке недвижимости.

скачать реферат Правовая экспертиза и организация расчетов в сделках с недвижимостью

Приносящим доход объектам недвижимости после проведения реконструкции (то есть при отсутствии дохода в первые годы прогнозного периода). Расчеты по методу ДДП можно разделать на три основных этапа: 1. Прогноз потока будущих доходов (расходов) и предполагаемой перепродажи объекта недвижимости (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется. 2. Расчет ставки дисконта. 3. Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложного процента. Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода ДДП, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования. Прогноз потока будущих доходов и стоимости перепродажи объекта недвижимости. Анализируемый период, в ходе оценки, подразделяется на прогнозный и постпрогнозный периоды. Величина прогнозного периода определяется исходя из следующих тенденций: 1. Оценщик стремится сократить его продолжительность для обеспечения большей реалистичности прогнозов. 2. Оценщик обязан продлевать прогнозный период для выявления тенденций в получении денежных потоков и их величине. 3. В различных странах существуют типичные представления о длине прогнозного периода.

скачать реферат Оценка рыночной стоимости недвижимости

Изучение зарубежного опыта оценки стоимости объектов недвижимости показывает, что наиболее близка к реальной — стоимость, определяемая на основе их рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода: 1) метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод); 2) доходный метод, или метод капитализации доходов; 3) затратный метод, или метод калькуляции. Первый метод основан на принципе замещения, который подразумевает, что стоимость оцениваемого объекта не должна превышать стоимости аналогичного объекта, уже явившегося предметом купли-продажи на рынке недвижимости. Оценка, проводимая этим методом, включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Затем цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Работа оценщика по первому методу включает в себя пять этапов: 1) сбор информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому; 2) отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения, что совершенные сделки производились в свободных рыночных условиях (не было, к примеру, спешной распродажи перед отъездом за границу и т.п.); 3) подбор подходящих единиц измерения (квадратные метры, кубические метры и др.) и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения; 4) сравнение оцениваемого объекта и его аналогов, проданных или продаваемых на рынке по отдельным элементам, и корректировка цены оцениваемого объекта. 5) установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

скачать реферат Моделирование формирования цен на земельные участки Московской области. Кадастровая оценка земель

После тщательного установления доходов и расходов, потоки доходов и расходов дают возможность определить величину чистого операционного дохода, которая в процессе капитализации преобразуется в текущую стоимость земельного участка. Норму или фактор капитализации, используемые при расчетах методом капитализации доходов, определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта. После завершения оценок по всем перечисленным методам (используется не менее двух методов) проводится сопоставительный анализ полученных результатов на основании экспертных оценок, вносятся соответствующие коррекции, в том числе с учетом назначения оценки, и определяется итоговая оценочная рыночная стоимость данного земельного участка. По результатам работы оформляется письменный отчет с описанием и обоснованием используемых методов и ссылками на источники использованной информации. Доходный метод основан на допущении, что стоимость объекта напрямую зависит от размера, продолжительности и степени надежности дохода от эксплуатации объекта.

Трехколесный велосипед Funny Jaguar Lexus Trike Original Volt (цвет: графит).
Трехколесный велосипед подходит для детей от 1 года. Велосипед Volt заряжает своей энергией, зовет в дорогу. Характеристики: - удобное
2400 руб
Раздел: Трехколесные
Футбольный мяч "St. Petersburg", 23 см.
Размер: 5 (23 см). Плотность материала: 350 грамм. Материал: TPU+EVA.
729 руб
Раздел: Игрушки, фигурки
Настольная игра "Каркассон".
«Каркассон» — настоящий настольный шедевр с простыми правилами и глубоким игровым процессом. Ход за ходом участники партии создают
990 руб
Раздел: Классические игры
скачать реферат Имущественный подход оценки предприятия

Сначала оценивают стоимость здания, находящегося на этом участке, а затем из общей имущественного комплекса вычитается стоимость зданий и сооружений и получается стоимость земельного участка.) . метод капитализации; земельной ренты; (Определение стоимости земельного участка с помощью метода капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей). техника остатка для земли; (Аналогично методу земельной ренты, однако капитализируемый доход рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем). метод развития земельного участка; затратный метод; (Определение стоимости земельного участка исходя из издержек на его освоение). метод единицы сравнения (удельной стоимости); (Расчет по отдельным районам средних значений стоимости единиц сравнения и нанесение их на карту. Среднее значение определяется путем расчета медианы или среднеарифметического значения стоимости единицы сравнения по аналогичным земельным участкам.

скачать реферат Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом

В массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Модели массовой оценки для трех методов рассматриваются ниже. Анализ наиболее эффективного использования проводится также как это делается при индивидуальной оценке. Приемы анализа рынка для целей массовой оценки предполагают широкое использование наряду с экспертным, статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка. В ряде случаев, при неразвитости отдельных сегментов рынка, имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная, стоимость в использовании и т.д.). Построение и калибровка моделей также имеют особенности, которые будут коротко рассмотрены ниже. При индивидуальной оценке в финале оценщик проводит согласование результатов трех методов и принимает окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов.

скачать реферат Методы оценки земельных ресурсов

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ. МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ ПРИ ОЦЕНКЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ Метод предназначен для оценки стоимости земельного участка путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т. е. доли текущего дохода в полной стоимости участка. Применение данного метода основывается на том, что стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем за счет реализации прогнозируемых объемов выращиваемых сельскохозяйственных культур. Стоимость земельного участка определяется как частное от деления величины чистого дохода на норму (коэффициент) капитализации. Чистый доход определяется путем исключения из расчетного действительного валового дохода всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных отчислений. Коэффициент капитализации определяется прямо из данных рынка о чистом доходе и стоимости ряда сопоставляемых земельных участков. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОЦЕНКЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ПОКАЗАТЕЛЯ ЗЕРНОВОГО ЭКВИВАЛЕНТА Оценка сельскохозяйственных угодий с использованием показателя зернового эквивалента основывается на методе капитализации дохода.

скачать реферат Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства

Метод прямой капитализации (МПК) Стоимость объекта определяется по формуле: V = I / R , где / — чистый доход (ЧОД); V — стоимость объекта недвижимости; R — коэффициент капитализации. Схема применения МПК: 1) определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило, путем усреднения дохода за несколько лет); 2) определить величину коэффициента капитализации R; 3) разделить ЧОД на R по формуле. Преимущества МПК: • простота расчетов; • мало предположений; • отражение состояния рынка; • дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирую­щего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой). МПК не следует применять, когда: • отсутствует информация о рыночных сделках; • неприменимы теоретические методы определения R; • объект не находится в режиме стабильного функционирования (стро­ительство или реконструкция); • объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара.Методы определения коэффициента капитализации: 1. Метод рыночной экстракции (рыночной выжимки). 2. Аналитический метод (кумулятивное построение R). 3. Методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании за­емного капитала). 4. Метод экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).

телефон 978-63-62978 63 62

Сайт zadachi.org.ru это сборник рефератов предназначен для студентов учебных заведений и школьников.