Методы оценки недвижимости

 Системная технология

Методы оценки недвижимости. СПб.: Технобалт, 1995, 247с. 28. М.М.Телемтаев. Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук. Л.: ЛПИ (Санкт-Петербургский технический университет), 1969. 29. М.М.Телемтаев. Диссертация на соискание ученой степени доктора технических наук. Л.: ЛГУ (Санкт-Петербургский государственный университет), 1974. 30. Вопросы теории и практики АСУ ТП (под ред. Телемтаева М.М.). Алма-Ата: «Казахстан», 1979, 124 с. 31. Телемтаев М.М. Исследование аналитической модели организационно-технических систем (системная технология). В кн.: "Вопросы кибернетики", под ред. Р.М.Суслова и А.П.Реутова; М.: изд. н/с "Кибернетика" АН СССР, 1980, ВК-72, с. 124–136. 32. АСУ ТП на предприятиях Казахстана (под ред. Телемтаева М.М.), Алма-Ата: «Казахстан», 1981, 176 с. 33. Телемтаев М.М. Алгоритм для задачи коммивояжера. Изв. АН КазССР, серия физ. – мат. наук, 1982, №3, с. 27–32. 34. Телемтаев М.М., Беспаев Ж.Б., Байкенов А.К., Джаембаев Р.Т. АСУ красильно-отделочных производств. М.: Машиностроение, «Приборы и системы управления», 1983, №1, с. 4–7. 35

 Проблемы банков в развитии ипотечного кредитования

Как следует из описания методов оценки недвижимости, передаваемой в залог, подобная сложная процедура оценки сопряжена со значительными затратами времени и средств, но при этом, как показывает практика, она дает результат высокой точности. В этой связи подобные сложные оценки применяются, как правило, при оценке объектов недвижимости, выступающих в качестве предметов залога при коммерческом кредитовании банками крупных клиентов или дорогостоящих проектов. Методом минимизации риска залога банка-кредитора при принятии материального обеспечения по кредиту (в том числе жилья при ипотеке) является введение дисконта по стоимости предмета залога, который также учитывает наличие дополнительных расходов на процедуру обращения взыскания и реализацию залога. В случае ипотечного жилищного кредитования это выражается в установлении залогового коэффициента (), который определяется по следующей формуле: К где — сумма кредита, — оценочная стоимость жилого объекта. Очевидно, что чем выше степень превышения оценочной стоимости жилого объекта над суммой кредита, тем меньше значение залогового коэффициента, и следовательно, меньше степень риска кредитора.

 Экономика недвижимости: конспект лекций

Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т. е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами. 5.3. ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В мировой практике применяются три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т. д. (см. 5.1.). Методы оценки недвижимости – конкретные способы применения принципов оценки – зависят от принимаемого подхода. Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов: определение области вопросов по оценке (суть оценки), предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование и, наконец, отчет о результате оценки стоимости объекта. Проанализируем возможности каждого этапа процесса оценки недвижимости. 1. Определение задачи и заключение договора на оценку объекта недвижимости

 Совершенствование методов оценки недвижимости

ФЕДЕРЕЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ ГОУ ВПО «МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ СЕРВИСА»Факультет: «Институт Региональной Экономики и Муниципального управления»Кафедра: «Государственное и муниципальное управление»Курсовой проект. Тема: Совершенствование методов оценки недвижимости. Дисциплина: Управление муниципальной недвижимостью.Выполнила студентка Группы ГРДС 3-2 Шевчук М. В. Принял преподаватель Дубовик М.В.Москва 2006 год СОДЕРЖАНИЕ Введение .3 I Теоретическая часть 1.1 Классификация объектов недвижимости .5 1.2 Методика оценки объектов жилой недвижимости .6 1.3 Рынок жилья 9 1.4 Рынок ценных бумаг на недвижимость .13 1.5 Ипотека .15 II Аналитическая часть 2.1 Современные принципы анализа рынка недвижимости 18 2.2 Исследование рынка недвижимости .20 2.3 Методы оценки рыночной стоимости недвижимости .26 2.4 Особенности различных видов оценки .34 2.5 Влияние факторов окружающей среды на стоимость .36 III Практическая часть 3.1 Практическое применение метода сравнительных продаж .39 3.2 Риски инвестиций и статистика рынков недвижимости 44 Заключение .47 Список литературы .50 Введение. Термин Дополнительную аналитическую информацию предлагается получать с помощью расчетного показателя удельной капитализированной стоимости (УКС) – как оценки стоимости некоторой усреднённой единицы коммерческой площади арендуемого объекта.

 Банковский аудит

Курс лекций в конспективном изложении: Учеб-метод. пособ.P М: Финансы и статистика, 2006. 18.PШевчук Д. А., Шевчук В. А. Макроэкономика: Конспект лекций.P М.: Высшее образование, 2006. 19.PШевчук Д. А. Страховые споры: практическое пособие.P М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008. 20.PДенис Шевчук. Психолингвистика. Техники убеждения.P М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008. 21.PД. А. Шевчук. Источники финансирования бизнеса.P М.: Финансовая газета, 2008.P 48 с. 22.PШевчук Д. А. Оценка недвижимости и управление собственностью.P Ростов-на-дону: Феникс, 2007. 23.PШевчук Д. А. Организация и финансирование инвестиций: Учебное пособие.P Ростов-на-дону: Феникс, 2006. 24.PШевчук Д. А. Рынок ценных бумаг: Учебное пособие.P Ростов-на-дону: Феникс, 2006. 25.PШевчук Д. А. Основы банковского дела: Учебное пособие.P Ростов-на-дону: Феникс, 2006. 26.PШевчук Д. А. Основы банковского дела: Конспект лекций.P Ростов-на-дону: Феникс, 2007. 27.PШевчук Д. А. Стратегический менеджмент: Учебное пособие.P Ростов-на-дону: Феникс, 2006. 28.PШевчук Д. А. Учет в банках: Конспект лекций.P Ростов-на-дону: Феникс, 2007. 29.PШевчук Д. А

 Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством

Оценка незавершённого строительства с этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход. Цели оценки объектов недвижимости Оценка объектов незавершенного строительства производится для следующих целей: - для постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации, - при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию, - при принятии решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства, при реорганизационной трансформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство), - при покупке или продажи объекта незавершенного строительства, - для принятия решения о рациональном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства. методы оценки недвижимости незавершенного строительства Здания и сооружения производственного назначения, в свою очередь, можно разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений.

 Научно-методологические основы формирования земельных отношений в условиях модернизации экономики

При определении цены на землю государством следует, максимально приблизится к реальной ее стоимости, учитывая тот факт, что оценка земли будет представлять собой ту максимальную цену, которую государство хотело бы получить за земли сельскохозяйственного назначения. Только в случае не платежеспособности хозяйствующих субъектов государственная цена земли будет снижаться. Рыночная стоимость земель сельскохозяйственного назначения определяется при помощи методов оценки недвижимости, отражающих основные характеристики участков и наиболее вероятные условия, при которых могли бы продаваться на открытом рынке. В практике используются следующие методы оценки земель сельскохозяйственного назначения: а) метод прямого сравнительного анализа продаж (метод сравнения продаж); б) метод капитализации доходов (доходный метод); в) затратный метод. В любом случае предпочтение отдается тем методам, которые исчислены с использованием более достоверной информации. Методы прямого сравнительного анализа продаж и капитализации доходов опираются на рыночные наблюдения и применимы как к земельным участкам с улучшениями (зданиями и сооружениями), так и без них.

 Оценка торгового центра

Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью и следовательно, полностью удовлетворяет теме работы, связанной с оценкой торгового центра. В соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки» в целом при оценке недвижимости используются три основных метода оценки: затратный, сравнительный, доходный. Таким образом, цель работы заключается в рассмотрении основных применяемых на практике методах оценки коммерческой недвижимости и непосредственной оценке торгового центра. Для реализации поставленной цели подлежат решению следующие задачи: рассмотрение понятия коммерческой недвижимости; определение основных аспектов оценки недвижимости; изучение сравнительного, затратного и доходного методов оценки недвижимости; описание методики оценки по выбранному объекту недвижимости; составление оценки торгового центра на определенном примере одним из методов оценки недвижимости.

 Шпоры по инвестициям

Бюджет-ое ф-р-е инвест-й. 13. Особые формы ф-р-я инв-ых проектов (лизинг и форфейтинг 15.Мобилизация средств путем эмиссии ЦБ. 16 .Инвестиционный налоговый кредит 17. Ипотечное кредитование. 18.Иностранные инв 19.Неопределенность принятия инвестиционного решения. Инвестиционные риски. 20. Методы оценки инвестиционных рисков 22. Учет инфляции при принятии инвест.решений 23. Инвестиционный проект. Инвестици-й цикл 24.содержание инвестиционного проекта 25 .Бизнес-план 26.Система показателей, д оценки эф-ти инвест-х проектов 28 .Цена авансированногокапитала 29.Выбор проектов разной продолжительности 30 .Временная и пространственная оптимизация. 31 .Характеристика акций 32.Характеристика облигаций 33.Методы оценки финансовых инструментов 34 .Типы портфелей ценных бумаг 35.Управление портфелем ц/б 36.Риски связанные с портфельными инвестициями 37. Финансовое регулирование портфельных инвестиций 38.Понятие недвижимости 39. Особенности развития рынка недвижимости 40. Характеристика недвиж. Как актива для инвестирования. 42.Принципы оценки недвижимости. 43. методы оценки недвижимости 44 .Формирования портфеля недвижимости 45. Сущность капитального строительства- 46. Проектрование кап.строительства 47.Ценообразование в строительстве. 48. Подрядные торги 49.Виды договоров в строительстве 50.

 Инвестиции в недвижимость

Второй метод оценки недвижимости в рамках доходного подхода – определение стоимости объекта недвижимого имущества методом прямой капитализации дохода с использованием коэффициента капитализации при условии получения стабильного дохода в длительном периоде (прямая капитализация). Величину коэффициента капитализации можно рассчитать тремя способами: 1) кумулятивным методом на основе суммирования безрисковой ставки дохода с компонентами, учитывающими величину риска, характерную для инвестирования в данный объект недвижимости; 2) исходя из анализа рыночных данных, т.е. делением чистого дохода, приносимого сопоставимыми объектами недвижимости, на цену их фактической продажи с последующим адекватным усреднением; 3) на основе требуемой ставки доходности (в качестве которой можно принять ставку дисконтирования) за вычетом темпа роста потока доходов. Важной особенностью расчета коэффициента капитализации в оценке недвижимости является необходимость учета остаточной стоимости объекта в момент ее перепродажи в будущем. Если вероятность снижения стоимости объекта в будущем велика, то при расчете коэффициента капитализации необходимо учесть норму возмещения основной суммы инвестированного капитала.

 Земельные ресурсы Казахстана

Величина земельной ренты формируется в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке земельных участков, сдаваемых в аренду. Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации. Но, как было отмечено, все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный). Рассмотрим подробнее эти три подхода оценки земли. 2.2 Затратный подход к оценке земли Затратный подход основан на том, что благоразумный инвестор не заплатит за земельный участок сумму большую, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего земельного участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

 Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом

Например, в английской практике оценивания имущества распространены пять методов: сравнения, инвестиций, прибыли, остатка, подрядчика. В практике оценщиков США, как правило, преобладают три метода: затратный, рыночный, доходный. Затратный метод – подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях. Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко. При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формуле: Цн = ПСВ – И Цз, или Цн = ПСЗ – И Цз, где Цн – стоимость недвижимости по затратному методу; ПСВ – полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества; ПСЗ – полная стоимость замещения оцениваемого имущества; И – стоимость износа оцениваемого имущества; Цз – стоимость участка земли.

 Международные стандарты оценки недвижимости

Введение (о фундаментальной общности проблем оценки в различных странах). Понятия земли и собственности, а также оценивания и профессии оценщика. Понятия недвижимости и прав на недвижимость, движимого и недвижимого имущества, различных типов активов, амортизации. Цена, стоимость, рынок и оценивание, рыночная стоимость, стоимости восстановительная и замещения. Рыночная стоимость. Принцип наилучшего использования (".наиболее вероятное использование для объекта из тех, которые физически возможны, юридически разрешены, обоснованы, финансово осуществимы и приводят к наивысшей оценке объекта"). Полезность (назначение и эффективность использования). Другие важные концепции (в частности, варианты толкования рыночной стоимости, остаточной стоимости замещения). Методы оценки. III. Кодекс поведения (Code of Co duc ). Вводное замечание. Области действия кодекса (в том числе статус оценивания по стандартам IVSC, связь с законодательной базой). Определения. Вопросы этики: взаимодействия с коллегами и специалистами из других областей, конфликт интересов, конфиденциальность в работе, независимость, компетенция, предостережения, доклад об оценке. IV. Типы оцениваемой собственности (Proper y ypes). Вводные замечания. Недвижимость: термины и толкования, типы объектов недвижимости, права и ограничения, сервитуты, доли, особенности оценки, основные методы оценки.

 Переоценка основных фондов

Таковыми объектами стали : мастерская вспомогательного производства, склад металлический, склад заглубленный. И 21 октября 1997г был заключен договор между БМУ филиала ЗАО «Дальтехмонтаж» и независимым экспертом по оценке недвижимости, в соответствии с которым и была произведена переоценка этих объектов, с целью определения полной восстановительной стоимости и создания благоприятных экономических условий для активного обновления основных фондов. Оценка восстановительной стоимости была произведена на основании осмотра объектов и данных предприятия. При переоценке применялись следующие стандарты оценки : - “ Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества” СТО РОО 21-05-95 - Постановление Правительства РФ от 7.12.96г №1442 - «Порядок проведения переоценки основных фондов по состоянию на 1 января 1997г», утвержденный Госкомитетом по статистике, Министерством экономики, Министерство Финансов РФ от 12.02.97г № ВД-1-24/336. Переоценка была проведена методом сравнительной единицы, т.е. в расчетах использовались укрупненные показатели по текущей стоимости какого- либо параметра, например 1 м2 общей площади, или 1 м3 строительного объема здания определенного типа, получаемых по средней фактической стоимости строительно-монтажных работ.

 Моделирование формирования цен на земельные участки Московской области. Кадастровая оценка земель

А в доходном и затратном методах погрешностей не меньше, чем в методе сравнения продаж. В самом деле, если рынок по какому-то классу объектов не развит, - как определить поправку на функциональный и экономический износ при применении затратного метода? - какую ставку капитализации (дисконтирования) применить при оценке доходным методом? При ответе на эти вопросы в ситуации неразвитого рынка приходится делать сильные допущения, которые - если оказываются ошибочными, - многократно умножают погрешность результата оценки. Таким образом, развитость рынка недвижимости (отдельных его секторов) и его обороты в равной мере обусловливают точность и надежность оценки при применении как массовой, так и индивидуальной оценки, при использовании каждого из трех методов оценки. Если рынок развит, а информация открыта и не искажена, то шансов на аккуратную и точную оценку больше, вне зависимости от применяемых методов. При этом выбор метода оценки (затратный, доходный или сравнения) зависит от типа недвижимости и осуществляется оценщиком - как при индивидуальной оценке, так и при массовой.

 Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости

Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи спроса и предложения, дающей информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях. Например, инвестор, желающий вложить деньги в многоквартирный дом, ожидает как возврата вложенных средств, так и получения приемлемого дохода. Уровень дохода, необходимого для привлечения инвестиции, есть функция риска, внутренне присущего недвижимости. Более того, уровень дохода, требуемый инвесторами, меняется вместе с изменениями на рынке денег и изменениями доходов, предлагаемых как альтернативные возможности инвестирования. Список использованной литературы: 1) Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента М.: «Финансы и статистика» 2001г. 2) Купчин А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. – Учебное пособие. М.: 1995. 3) Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: «Экзамен», 2000. 4) Комов Б. В. Взаимодействие государственных и рыночных механизмов управления земельными ресурсами. М. 1996.

 Оценка недвижимости

Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход. В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

 Рынок коммерческой недвижимости

При отсутствии общепринятой методики может определяться различными способами. Чистый доход есть разница между стоимостью валовой продукции и затратами на ее производство; R — коэффициент капитализации земельных доходов. К должен определяться дифференцированно по регионам РФ и внутри регионов по их территориям. Для земель сельскохозяйственного назначения может браться норма рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции. Для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий — норма рентабельности от производства и реализации промышленной продукции; для банков — от их деятельности. В каждом конкретном случае вопрос определения норм капитализации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и ее корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъюнктуры. Учитывая, что использование земельных участков носит долговременный характер, ставки и размеры платежей могут корректироваться через определенные сроки, установленные конкретным договором. В методических рекомендациях "О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него", утвержденных распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 1.08.96 № 113-р, рекомендуется при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли использовать метод: технику остатка для определения стоимости земли и зданий и сооружений, находящихся на данном участке, и затем применять капитализацию дохода от земли путем дисконтирования денежных потоков.