Анализ структуры и пути улучшения портфеля ипотечных кредитов

 Кризи$: Как это делается

Теперь она немного «обрусела» «камри». Вот и «энэлистов» назовем на русский манер «аналистами». 203 Derivatives по-английски, а по-русски слово «дериватив» звучит странно и напоминает нечто деревянное. 204 Мы рассмотрели весьма умеренный пример всего лишь трехкратного роста цены на дом. По некоторым оценкам, «плечо» роста в некоторых случаях составляло 15 раз! 205 CDS (Credit Default Swap)P производная ценная бумага, согласно которой покупатель выплачивает продавцу определенную премию за то, что последний берет на себя кредитные риски эмитента или любого другого долгового обязательства. Продавец не выполняет никаких выплат до тех пор, пока не возникает так называемый credit event, кредитная ситуация. Если происходит дефолт по неким производным ценным бумагам, в основе которых лежит портфель ипотечных кредитов, то держатель CDS взыщет убытки с того, кому он ранее заплатил премию за эту CDS. 206 207 Гринспен А. Эпоха потрясений. М.: Альпина Бизнес Букс, 2008. С. 304. 208 Там же. С.P355356. 209 210 Дисконтное окно механизм, позволяющий коммерческим банкам и инвестиционным компаниям напрямую заимствовать средства у ФРС // 211 Совет по стандартам финансового учета (FASB)P независимый орган, устанавливающий стандарты, действующие в рамках общепринятых принципов бухгалтерского учета; представляет собой форум, объединяющий пользователей и составителей финансовых отчетов, а также аудиторов (создан в 1973 году) 212 213 Чтобы быть честным, скажу, что единственным, кто высказал правильные мысли о механизме организации кризиса, был господин Голубицкий

 Социально-экономический анализ развития Орловской области

Содержание и основные понятия Сущность и содержание анализа социально-экономического положения региона Содержание анализа регионов в силу специфичности природных, экономических и социальных условий, может сильно различаться. Действительно, развитие регионов Российской Федерации по своему содержанию сильно различается, и это различие обусловлено не только исходным уровнем развития, но и особенностями каждого региона, его производственной структурой, географическим положением, производственной специализацией и прочим, поэтому сущность анализа социально-экономического положения региона состоит в том, чтобы выявить слабые стороны региона, а так же факторы негативно влияющие на положение и развитие региона и на основе анализа предложить пути улучшения положения, решение проблемных моментов. Существуют различные подходы для анализа положения региона: Экономический – это подход, который характеризует состояние экономики региона, финансовую сторону развития, стратификацию населения1 и пр. Географический – это подход, который рассматривает экономико-географическое положение, обеспеченность природно-экологическими и культурно-историческими ресурсами.

 Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

Как правило, региональные банки не уделяют серьезного внимания андеррайтингу. Это подтверждают последние данные Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК): если величина просроченной задолженности по портфелю ипотечных кредитов в столичных банка не превышает 0,3–0,5 %, то в некоторых регионах просрочка составила до 5–6 % суммы выданных кредитов на покупку жилья. Но даже если стратегия развития нового ипотечного банка предполагает обучение и передачу опыта по андеррайтингу региональным агентам и строгий контроль за качеством кредитов со стороны головного офиса, этого может оказаться недостаточно. Например, я лично сталкивался с фактами подделки документов о доходе потенциальных заемщиков в регионах. Случалось, что крупный кредит на покупку жилья выдавался водителю автобуса с зарплатой около 50 тыс. рублей. Вероятность дефолта по таким кредитам высока. Однако, для поддержания темпов выдачи кредитов вы не можете значительно ограничивать региональных партнеров. И здесь главной задачей менеджеров создаваемого ипотечного банка становится выбор между двумя стратегиями – более консервативной, предполагающей низкие темпы роста кредитного портфеля, и более активной работой с заемщиками, а также строгим контролем за возможными рисками

 АНАЛИЗ АКЦИОНЕРНОГО КАПИТАЛА

Основа деятельности любого предприятия – получение ожидаемой экономической выгоды и наращивание экономического потенциала предприятия за счет инвестиций. Любое инвестиционное решение основывается на: оценке собственного финансового состояния и целесообразности участия в инвестиционной деятельности; оценке размера инвестиции и источников финансирования; оценке будущих поступлений от реализации проекта. Инвестиционная привлекательность того или иного проекта требует детального анализа множества показателей и принятия правильного решения под влиянием таких факторов, как риск, неопределенность, инфляция. Тщательно проведенный инвестиционный анализ служит основанием для выдачи ипотечных кредитов. ПОНЯТИЕ АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА. В соответствии с Федеральным законом РФ от 24.11.95 ( в ред. От24.05 99 №101-ФЗ) « Об акционерных обществах» акционерным обществом является организация, созданная на основе добровольного оглашения юридических и физических лиц (в том числе и иностранных),объединивших свои средства путем выпуска акций, и имеющая целью удовлетворение общественных потребностей и извлечение прибыли.

 Недвижимость, которая вас разоряет

В данном случае возникает двухуровневая система: банк – специализированная организация. Существует и другой вариант, осуществляемый за счет выпуска банком, выдавшим кредит, ценных бумаг с оставлением требований по данному кредиту на своем балансе (одноуровневая система). В первом случае, когда требования по кредиту предоставляются другой организации, последняя объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог этих пулов производит выпуск собственных ценных бумаг. В соответствии со способом рефинансирования ипотечных кредитов были выделены базовые модели ипотечного кредитования (двухуровневая и одноуровневая), именуемые по названиям стран, где они получили свое дальнейшее развитие. Двухуровневая модель организации ипотечной системы была признана классической и получила развитие в США. Предпосылкой к развитию ипотечного кредитования послужила Великая депрессия 30-х гг. ХХ в., сопровождавшаяся экономическим кризисом и упадком на жилищном рынке. В соответствии с решением правительства США были созданы специальные правительственные структуры, страхующие выдаваемые банками ипотечные кредиты

 Проблемы банков в развитии ипотечного кредитования

Инструкция содержит следующие положения: 1) Усилено требование в отношении норматива достаточности собственных средств (капитала) (Н1): минимальное значение этого норматива для банков, осуществляющих эмиссию ипотечных ценных бумаг, установлено на уровне 14% (для обычных банков — 11%). Кроме того, введены дополнительные нормативы для ипотечных банков: 2) Установлено минимальное соотношение величины предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств (капитала) (Н17) — оно не должно быть менее 10%. Этот норматив обеспечивает необходимый объем портфеля ипотечных кредитов, то есть банк, относящийся к разряду ипотечных кредиторов и эмитирующий ипотечные облигации, должен иметь значительный объем кредитов, обеспеченных ипотечным покрытием. Иными словами, ипотечное кредитование для такого банка должно быть в ряду основных направлений его деятельности. 3) Установлено минимальное соотношение величины ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием (Н18) — оно не должно быть менее 100%.

 Бухучет

В условиях формирования и развития рыноных отношений возрастает значение объективной и достоверной бух. отчетности. Анализ показателей отчетности позволяет определить общую стоимость имущества предприятия, величину собств. капитала предприятия и заемных средств. Данные бух отчетности позволяют выявить фин. положение предприятия, его платежеспособность и доходность. 1 - Бух отчетность дает возможность более глубоко заглянуть во внутренние и внешние отношения хоз субъекта и предприятия, оценить его способность своевременно и полностью рассчитывать по обязательствам. 2 - Внешние пользователи бух информации по данным отчетности получают возможность оценить целесообразность приобретения имущества того или иного предприятия, избежать выдачи кредитов ненадежным клиентам, правильно построить отношения с имеющимися заказчиками, а также оценить фин. положение потенциальных партнеров. 3 - По данным отчетности руководитель предприятия отчитывается перед учредителями и прочими структурами управления и контроля. Тщательный анализ отчетности позволяет раскрыть причины недостатков в работе предприятия, выявить резервы и наметить пути улучшения его деятельности. Т.о. значение отч велико.Проверка правильности записи на счетах б/у.

 Анализ финансового состояния предприятия

Предложения к формированию финансовой стратегии разрабатываются на основе выводов финансового анализа по объектам и составляющим генеральной финансовой стратегии в нескольких вариантах (не менее трех) с обязательной количественной оценкой предложений и их влияния на структуру баланса (построение прогноза Баланса и Отчета о прибылях и убытках). По результатам анализа финансовой устойчивости установлено, что предприятие находится в неустойчивом финансовом состоянии (см. данные таб. 2.8.). Цель предложений к формированию финансовой стратегии - вывести предприятие из неустойчивого состояния. Основными путями улучшения финансового состояния предприятия ООО ФТЦ «Нарспи», на наш взгляд, могут являться следующие: - переход на упрощенную систему налогообложения; - привлечение внешних кредитов и займов; - снижение основных затратных статей себестоимости: 3.1. ПЕРЕХОД НА УПРОЩЕННУЮ СИСТЕМУ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ Одним из предложений по выводу предприятия из неустойчивого финансового состояния может оказаться переход на упрощенную систему налогообложения.

 Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования

Таким образом, учитывается доля текущего доходя в полной стоимости участка. Стоимость земли (С) определяется по формуле С=Д/R, где Д — величина чистого дохода; Д — норма (коэффициент) капитализации. Норма капитализации выбирается таким образом, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение. Последовательность расчета стоимости земельного участка при этом способе следующая: — на основе анализа денежных потоков (поступлений) по сравнимым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях определяется потенциальный валовой доход; — на основе фактических издержек составляется смета расходов на будущий год с разделением на постоянные, эксплуатационные и резервы; — рассчитывается действительный валовой доход (эффективный), получаемый путем вычитания из потенциального валового дохода возможные потери, которые устанавливаются путем анализа соответствующих показателей на рынке; — исчисляется чистый доход как разница действительного валового дохода и всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных начислений; — чистый доход пересчитывается в текущую стоимость земли различными способами.

 Сбыт и энергосбытовая деятельность

Предварительная картина становится ясной уже после формирования портфелей позиций фирмы и клиентов. Для более точного прогноза проводится еще несколько операций, таких, как бенчмаркинг и обнаружение на рынке национальных или иностранных предприятий, действующих на рынке или желающих выйти на него с аналогичной продукцией. Этому могут способствовать интернационализация бизнес- коммуникаций и международная либерализация коммерческих связей, что обусловливает снижение цен, особенно на стандартную продукцию. На сложившиеся на рынке отношения фирмы могут повлиять также потенциальные конкуренты, т. е. фирмы, обладающие новейшими технологиями производства товаров, на которые имеется спрос привлекательных покупателей. Прогноз рынка и шансов деятельности фирмы в новых конкурентных условиях должен дать ответ: пострадает или выиграет собственное предприятие от появления и внедрения новых конкурентов в рыночную нишу, которую достаточно прочно удерживала фирма. Анализ перспективных сегментов и ниш сбыта продукции фирмы проводится, когда известны результаты анализа структуры покупателей или клиентов. Решается вопрос о том, на каких клиентах сконцентрировать усилия фирмы по сбыту, нельзя ли открыть для фирмы новый круг покупателей путем активизации персональной деятельности, индивидуальных визитов.

 Система кредитования в коммерческих банках

Кредитный портфель служит главным источником доходов банка и одновременно - главным источником риска при размещении активов. От структуры и качества портфеля банка в значительной степени зависит устойчивость банка, его репутация, его финансовый успех. Поэтому во всех банках ведется контроль за качеством ссуд, проводится независимая экспертиза и выявление случаев отклонения от принятых стандартов кредитной политики банка. Кредитные работники и высшие служащие внимательно анализируют состав портфеля с целью выявления чрезмерной концентрации кредитов в определенных отраслях или у отдельных заемщиков , а также проблемных ссуд , требующих вмешательства со стороны банка. Программы контроля над кредитным портфелем зависят от банка , его специализации, принятых там методов оценки кредитоспособности . Например, банк , выдавший много ссуд предприятиям в отраслях переживающих спад производства, может производить систематическую проверку дел своих заемщиков каждые 2-3 месяца. Часто применяется дифференцированный подход : наиболее надежные кредиты подвергаются проверке один раз в год , тогда как проблемные ссуды требуют постоянного анализа и контроля.

 Конспект по экономической теории

Разработка и выполнение организационно-технических мероприятий является важной формой участия коллектива в управлении производством. Мероприятия должны быть конкретными и эффективными;они должны по срокам опережать составление других разделов плана предприятия,так как ожидаемый экономический эффект от внедрения мероприятий следует учитывать при планировании производства продукции в расчетах по труду при определении потребностей в материалах,в плане снижения себестоимости продукции и при рвзработке плана капитальных вложений. Для руководства разработкой плана создается комиссия,возглавляемая главным инженером предприятия,а в цехах разработкой мероприятий руководит начальник цеха. Источником финансирования капитальных вложений является фонд развития производства,кредиты банка и стройбанка,фонд освоения новой техники и основная деятельность мероприятия. Билет 15 1) Пути улучшения использования основных фондов Обеспечение опережающих темпов роста объема производства по сравнению с темпами роста основных фондов, что приводит к увеличению фондоотдачи; Совершенствование технологической структуры основных фондов путем повышения удельного веса активной их части; Повышение коэффициента сменности работы оборудования, повышение коэфф. использования его мощности; Вовлечение в работу всего бездействующего оборудования, сокращение простоев оборудования; Интенсификация использования основных фондов путем технического совершенствования орудий труда и технологий производства; Повышение квалификации работников, расшерение практики экономического стимулирования лучшего использования основных фондов. 2) Характеристика производственного цикла.

 Анализ хозяйственной деятельности коммерческого банка

Структура «кредитного» портфеля может считаться удовлетворительной. При анализе структуры источников ресурсов коммерческого банка (пассивных операций) установлено, что доля источников собственных средств составляет 8%, а привлеченные средства и прочие обязательства составляют 92% всех средств коммерческого банка. Структура собственных средств банка нерациональна, т.к. доля уставного фонда в общей сумме собственных средств превышает 60%. При анализе привлеченных средств установлено, что наибольший удельный вес занимают дешевые ресурсы – средства на расчетных и текущих счетах – 67,43%, что следует оценить положительно. Следует отметить, что банк использует межбанковские кредиты, но в очень ограниченном количестве – 3,36%, что также можно оценить положительно. Низкий удельный вес депозитов (менее 1%) свидетельствует либо о низкой степени доверия данному коммерческому банку, либо, что он является «карманным» банком каково-то предприятия или группы предприятий, на это же, указывает и достаточно высокий удельный вес расчетных и текущих счетов.

 Учет заемных средств в коммерческом банке

Во второй главе, где мы рассмотрели учет среднесрочных и долгосрочных заемных средств, отметили, что среднесрочные кредиты используются юридическими лицами в основном на приобретение основных производственных фондов и т.д. и предоставляются на срок от одного года до трех лет. Важно также, что особенностями долгосрочных кредитов являются длительность срока, возобновляемый характер, использование нескольких источников для инвестиционного процесса, кроме кредитования. В нашей работе рассмотрены также централизованные и ипотечные кредиты и их учет. Литература Ачкасов А.И. Балансы коммерческих банков и методы их анализа. – М., 1993. Банковское дело в России. Т. 3. – М., 1994. Банковский портфель. Т. 3. – М., 1995. Банковская система России. Настольная книга банкира. Кн. 1. – М., 1995. Белых Л.П. Устойчивость коммерческих банков. – М., 1995. О банках и банковской деятельности. – М., 1993. Черкасов В.Е. Финансовый анализ в коммерческом банке. – М., 1995. 37

 Анализ банковской системы Татарстана

Основную часть в кредитном портфеле занимают кредиты экономике. Свидетельством улучшения качества кредитного портфеля банков является снижение уровня просроченной задолженности по предоставленным кредитам, как в абсолютном объеме, так и доли их в объеме кредитных вложений. Примечательно, что в структуре кредитных вложений преобладают кредиты, выданные самостоятельными банками Татарстана (10 млрд.рублей или 79,6% в общей сумме). В Татарстане у четверти от общего числа самостоятельных банков доля доходов от кредитных операций превышает половину объема доходов этих банков. Правда, зачастую кредитная деятельность банков сводится к удовлетворению сиюминутных потребностей предприятий, поскольку в сложившихся условиях банки далеко не всегда решаются предоставлять предприятиям долгосрочные кредиты. Причин тому множество, и они общеизвестны. Это и короткие сроки привлечения денежных ресурсов (средства, привлеченные банками нашей республики на срок свыше одного года, составляют сегодня лишь около 8% обязательств банков), и низкий уровень платежеспособности предприятий (расчетные счета большинства предприятий заблокированы картотекой, совокупная сумма которой на 1 октября 2000 г. составляет в наших банках 64,8 млрд. рублей), и отсутствие мер по стимулированию инвестиционной активности кредитных организаций, и многие другие.

 Проблемы ипотечного кредитования и возможные методы усиления его роли в экономическом росте Республики Казахстан

Существующая в Республике Казахстан проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата – все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок. В этой связи расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

 Ипотечное кредитование

В настоящее время классическая модель ипотечного кредитования не несет в себе антикризисных черт. 5. Рефинансирование путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию – американская модель. Основная задача АИЖК способствовать развитию жилищного ипотечного кредитования в России посредствам рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками – первоначальными кредиторами. Именно на АИЖК возлагается функция привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения предполагается, что АИЖК будет выпускать долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов. Второй функцией АИЖК является стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования. К третьей функции АИЖК относится представление интересов ипотечных структур в Правительстве РФ и других государственных учреждениях. Данная модель в условиях кризиса оказалось неэффективной, что проявилось в повышении процентных ставок, уменьшении размера кредита, ужесточении требований к заемщикам. 6. Рефинансирование через систему коллективных инвестиций, предусматривающую организацию в регионах специализированных фондов, денежные средства которых должны быть направлены исключительно на приобретение закладных.

 Ипотечное кредитование: зарубежный опыт и российская практика

Падение стоимости объекта из-за физической амортизации или морального старения – один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости. Необходимым условием развития системы ипотечного кредитования являются законодательные нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов недвижимости в необходимых случаях. Если заемщик не оплатил и не вернул кредит, механизм принудительной продажи дает возможность кредитору быстро вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи. Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а путем выпуска специальных ипотечных облигаций (закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента. Ипотечные банки ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами ЕС для кредитных учреждений.